O setor imobiliário é muito lucrativo gerando bastante receita no decorrer do tempo. No artigo de hoje vamos ver quais são os principais tipos de investimentos imobiliários.
Quais são os tipos de investimentos imobiliários?
Imóveis Físicos
Comprar imóveis é a forma padrão de investir no setor Imobiliário. Porém esse não é um modo mais prático de entrar nesse mercado, pois para comprar um imóvel interior é preciso bastante capital. Além disso, esse processo é burocrático, demorado e possui pouca diversificação.
Por isso, nesse artigo vamos apontar formas inteligentes de investir em imóveis.
LCIs
As LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) são títulos de renda fixa emitidos por bancos ou instituições financeiras.
Elas funcionam como empréstimos no qual o dinheiro recolhido é aplicado no setor imobiliário.
As LCIs são atreladas ao CDI (Certificados de Depósitos Interbancários) e são negociadas por volta de 10 mil reais.
A maior vantagem desse ativo é a isenção de Imposto de Renda (IR) nos ganhos. Ainda por cima, as LCIs são asseguradas pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC), na ordem de R$ 250.000,00 por corretora.
CRIs
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de crédito com lastro imobiliário. Eles são investimentos de renda fixa, ou seja, funcionam com um empréstimo.
Os CRIs podem ser emitidos apenas por companhias securitizadoras de recebíveis imobiliários, que são empresas especializadas em criar créditos em forma de renda fixa.
Esse investimento acontece quando uma empresa que concedeu inicialmente o crédito para uma construção imobiliária se utiliza de um CRI para receber todo o dinheiro de uma vez só, enquanto os investidores do CRI vão receber aos poucos ou na data de vencimento. A diferença é que os investidores recebem esse dinheiro acrescentado de juros.
Assim, construtoras que venderam imóveis na planta para serem quitados em anos, procuram as securitizados que transformam essas dívidas em um CRI e investidores podem comprar esse CRI e receber o montante inicial mais o juros prometidos pelo CRI.
Os CRIs são um dos principais meios para arrecadar dinheiro para financiar transações imobiliárias. Por funcionar através de um financiamento imobiliário, uma das características dos CRIs é seu longo tempo de duração.
O maior risco dos CRIs é o risco de crédito, ou seja, o não pagamento por parte da empresa. Mas esse risco pode ser amenizado com a escolha de CRIs de empresas confiáveis e com um bom histórico de pagamento, chamado de “CRIs High Grade”.
Um ponto negativo é que CRIs são investimentos pouco acessíveis para o investidores individuais, pois um CRI tem valor mínimo de investimento de mais ou menos de R$ 300.000,00.
Por isso, a melhor maneira de investir em CRIs é através de fundos imobiliários de papel.
FIIs
Fundos Imobiliários (FIIs) são investimentos em imóveis feitos através da bolsa de valores. Ao comprarmos cotas de FIIs, estamos comprando uma participação em uma operação imobiliária, para receber uma renda mensal desses ativos. A maior vantagem dos FIIs é o pequeno preço de entrada. Podemos comprar uma cota por mais ou menos 100 reais e no próximo mês, já recebemos dividendos.
Existem praticamente 4 tipos de FIIs:
Fundos de tijolo: extraem renda de imóveis prontos, com lajes corporativas, galpões, shoppings, etc.
Fundos de papel: extraem renda de ativos de renda fixa, principalmente CRIs.
Fundos de desenvolvimento: funcionam quase como incorporadoras, investindo acima de dois terços do seu capital em desenvolvimento ou incorporação imobiliária.
Fundos de fundos (FOFs): FIIs que compram e vendem cotas de outros FIIs.
Outra grande vantagem é que FIIs são donos dos imóveis mais modernos e importante do país, como lajes corporativas de alto padrão construtivo, grandes shoppings em capitais importantes, galpões logísticos modernos e alugados para grandes empresas. Além de poderem investir em renda fixa com um alto valor de entrada, como os CRIs.
Assim, a qualidade desse investimento imobiliário é muito grande.
Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um guia completo sobre o assunto.
Ações do setor imobiliário
Também podemos investir no setor Imobiliário através de empresas desse setor. Este setor tem grande perspetivas de perenidade, pois sempre haverá imóveis para serem construídos.
Empresas do setor imobiliário são bem diversas variando entre incorporadoras, construtoras, fornecedoras de materiais de construção, etc.
Importante dizer que esse setor tem até um índice próprio o Índice Imobiliário (Imob), que é composto por 14 ações. Através deste índice podemos monitorar o desempenho das ações desse setor e identificar se eles estão se valorizando ou não. O índice é impulsionado principalmente por demandas por imóveis, fazendo com que estas empresas faturem mais.
As empresas que fazem parte do Imob são:
ALIANSCE SONAE – ALSO3
BR MALLS PAR – BRML3
BR PROPERT – BRPR3
CYRELA REALT – CYRE3
DIRECIONAL – DIRR3
EVEN – EVEN3
EZTEC – EZTC3
GAFISA – GFSA3
HELBOR – HBOR3
IGUATEMI – IGTA3
JHSF PART – JHSF3
LOG Commercial – LOGG3
MRV – MRVE3
MULTIPLAN – MULT3
TECNISA – TCSA3
TENDA – TEND3
TRISUL – TRIS3
É importante ter em mente que o setor imobiliário funciona por meio de ciclos. Eles ocorrem pelo desencontro entre a oferta de imóveis e a demanda por imóveis. Quando existe muita demanda por imóveis, muitos começam a ser construídos. Porém, como demora anos para a construção de grandes imóveis, quando estes estão finalmente prontos para serem alugados, há muitos imóveis vagos esperando inquilinos.
O ciclo imobiliário tem quatro fases:
Fase 1
Período de recuperação após uma fase de baixa. Poucos imóveis são entregues. Vacância é reduzida e preços aumentam. Novos imóveis são construídos.
Fase 2
Período de expansão no qual a vacância é baixa e os preços estão em alta. Mais imóveis começam a ser construídos.
Fase 3
Estabilização dos preços iniciando um excesso de oferta pela conclusão de imóveis que começaram a ser construídos nas fases anteriores. Vacância começa a aumentar. Início da fase de baixa.
Fase 4
Pessimismo no mercado imobiliário. Redução dos preços dos aluguéis e alta vacância, estimulando o flight to quality. A diminuição da entrega de novos imóveis pouco a pouco começa a reduzir a vacância do mercado. Reinício da fase 1.
Conclusão
Investir no setor imobiliário pode ser bastante rentável, porém precisamos pesquisar bastante as opções que podemos acessar esse setor.
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Obrigada.