Quando estamos analisando REITs, existem alguns indicadores que podem nos ajudar bastante a encontrar empresas rentáveis com um preço interessante. Um desses indicadores é o P/FFO ou Preço por lucro das operações.
Analisando REITs: qual o melhor P/FFO para REITs?
Para encontrarmos REITs com desconto, um P/FFO de menos de 15 já chega a ser interessante, mas sempre é bom comparar os pares de mercado para ver como estão em relação aos outros REITs do setor.
Além disso, o nível de dívidas é outro indicador importantíssimo para REITs. Se essas empresas tiverem muitas dívidas talvez não seja uma boa escolha de compra.
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Por fim, também podemos ver o Dividend Yield, normalmente essa métrica é a última a ser vista, já que empresas podem parar de pagar dividendos por um período e ainda continuam sendo ótimos investimentos, mas é sempre bom continuar recebendo dividendos quando investimentos em REITs. Pois acima de tudo, esses investimentos são geradores de renda. Um Dividend Yield de 4% para cima pode ser um bom indicativo para um REITs de P/FFO de menos de 15 e pouca dívida.
No site da NAREIT, podemos encontrar documentos mensais mostrando os principais indicadores do mercado de REITs. Vamos analisar alguns casos.
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Se olharmos para o setor de lajes corporativas que sofreu com a crise do coronavírus, podemos encontrar oportunidades interessantes. Usando o documento no site da NAREIT, pegando apenas o REITs com P/FFO de menos de 15 e com uma dívida menor do que a média do mercado de lajes (que é 43,2%), chegamos nos seguintes REITs:
| REITs | P/FFO | Debt Ratio (%) | Dividend
Yield |
Preço | FFO per Share (2021) | P/FFO New |
| Columbia Property | 13.44 | 39.1 | 4.71% | 17.87 | 1.27 | 14.07 |
| Corporate Office | 11.94 | 41.4 | 4.06% | 27.15 | 2.21 | 12.28 |
| Cousins Property | 12.68 | 29.5 | 3.53% | 35.43 | 2.79 | 12.69 |
| Highwoods Prop | 11.32 | 35 | 4.48% | 43.29 | 3.59 | 12.05 |
| Piedmont | 9.11 | 43 | 0 | 57.32 | 1.91 | 26.86 |
Comparando os REITs podemos chegar em um que possui as características que estamos procurando.
O Highwoods Properties é um REIT de lajes corporativas que desenvolve e aluga propriedades em importantes cidades dos Estados Unidos. Grande parte do seu portfólio é de desenvolvimento imobiliário, o que aumenta consideravelmente o risco deste ativo. Porém, o REIT tem importantes inquilinos ocupando suas lajes, como setores do governo americano e o Bank of America.
O REIT está com atual P/FFO de 12,05, e está pagando um Dividend Yield de 4,48%. Além disso, o Highwoods está com um percentual de dívidas de 35%, que é bem menor do que a média de dívidas do mercado de lajes, que é 43,2%.
Um P/FFO baixo pode ser justificado devido ao pessimismo do mercado sobre o futuro, tendo em vista que o Highwoods tem grande parte das suas operações voltadas para o desenvolvimento imobiliário, esse pode ser um dos motivos para o baixo P/FFO. Além disso, ele não teve nenhum anúncio de novas incorporações em 2020 nem em 2021, logo investidores podem está pessimistas também com a capacidade do fundo de continuar gerando renda e pagando seu atual dividendo. Por seu nível de dívida ser baixo, a empresa pode ter mais tempo para se recuperar da crise e talvez possa continuar crescendo, mas só o tempo dirá.
Lembrando que isso não é uma recomendação de compra e venda mas um demonstrativo de como fazer uma análise rápida de um REITs, incluindo as principais informações que devemos usar em nossa análise.