Real Estate Investment Trusts (REITs) são empresas que investem no setor imobiliário. No artigo de hoje vamos mostrar alguns indicadores importantes para analisar esse ativo.
REITs: como fazer a análise desse ativo
FFO (Funds From Operations)
Uma das melhores maneiras de se analisar um investimento é observando quanto suas operações geram de lucro. Quando analisamos um REIT, podemos ver quanto ele gera observando o FFO (Funds From Operations).
O FFO ou Fundos de Operações é utilizado pois fornece uma visão mais precisa do fluxo de caixa do REIT. Normalmente, o P/L (Preço por lucro) é usado para analisar o preço atual de uma ação comprada ao seu lucro, porém esse cálculo leva em conta a depreciação, que é a perda do valor dos ativos da empresa.
Por exemplo, se uma empresa tem vários computadores para realizar suas operações, a cada ano ela vai ter que descontar do seu lucro o preço de depreciação desses computadores, pois no futuro ela terá que comprar outros computadores. Dissemos que essa é uma despesa não-caixa, pois a empresa não precisa realmente tirar esse dinheiro do seu caixa todos os anos, apenas quando os computadores precisam ser repostos. Porém, em seus documentos contábeis, esse valor é teoricamente descontado do seus lucros.
Quando observamos os principais ativos dos REITs, que são imóveis, não faz sentido subtrair essa depreciação, pois no decorrer dos anos, um bom imóvel tende a se valorizar, e não depreciar. Logo, não faz sentido calcular a depreciação neste caso. É por isso que é usado o FFO para analisar um REIT.
Esse indicador adiciona o lucro líquido do REIT com a depreciação e mostra quanto, de fato, os imóveis do REIT geraram.
Assim, o P/L de um REIT pode ser visto através do FFO por ação. Ao usar esse indicador, podemos comparar REITs do mesmo setor e saber qual está mais barato naquele momento.
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Mas embora o FFO seja muito usado, existe uma métrica ainda mais específica, o AFFO.
AFFO (Adjusted Funds From Operations)
O AFFO são os fundos de operações ajustados, ele também indica quanto que as operações do REIT estão produzindo, mas leve em conta receitas adicionais, como o aumento dos aluguéis.
Assim, o AFFO consegue adicionar mais detalhes para a análise, observando qualquer aumento nos aluguéis do REIT e despesas com pequenas reformas e retrofits. Mas embora essa métrica seja mais precisa, não existe uma conta fixa de como é calculado o AFFO. Cada empresa pode calcular esse indicador de forma diferente, escolhendo adicionar mais detalhes ou não. Por isso, além do AFFO é preciso analisar outros detalhes, como a qualidade dos imóveis, tipo de contrato e, como vamos fazer mais adiante, nível de dívidas.
Nível de dívidas
Os REITs normalmente não conseguem reter seus lucros operacionais para investir em mais ativos, pois eles precisam distribuir no mínimo 90% dos seus lucros. Dessa forma, restam apenas duas alternativas para essas empresas: fazer emissões follow-on ou adquirir dívidas.
Novas emissões para conseguir mais dinheiro do mercado, não são bem vistos pelos investidores de REITs pois diluem sua participação na empresa. Logo, os REITs tendem a fazer menos emissões de novas ações. O mais comum nesse mercado é a alavancagem, ou seja, os REITs adquirem dívidas para comprar novos imóveis. Como é preciso muito dinheiro para comprar um imóvel, REITs costumam ter dívidas bem maiores do que empresas de outros setores.
Uma forma de medir a dívida de um REIT, é através do índice Debt-To-Equity (D/E). Ele mede o grau de alavancagem financeira de um negócio e é calculado usando a dívida de longo prazo e o patrimônio da empresa.
Empresas com dívidas muito altas podem ter problemas com seu lucro se por acaso houver uma despesa inesperada no semestre. Como grande parte do lucro restante do REIT está sendo usado para pagar a dívida, em momentos quando o dinheiro falta, os acionistas são punidos recebendo menos dividendos.
Desde a crise do subprime norte-americano, o setor imobiliário adquiriu menos dívidas, e atualmente, a média do D/E dos REITs está por volta de 1,61.