Um dos grandes atrativos do mercado de REITs de Mortgage (mREITs) é que eles produzem grandes dividendos. Como nossos FIIs de papel, REITs de Mortgage entregam rendimentos mais inflação, por isso que seus dividendos são tão grandes. Diferentes dos REITs que investem em imóveis, que tendem a aumentar seu valor patrimonial devido a valorização dos imóveis no decorrer do tempo, os REITs de mortgage não fazem isso. Por isso, seu valor patrimonial tende a ser o mesmo durante vários anos, não acompanhando a inflação.
Eles usam essas fontes de financiamento para adquirir ativos relacionados a hipotecas. Alguns mREITs originam empréstimos que mantêm em seu balanço e os vendem a outros compradores, incluindo agências governamentais, bancos ou investidores. Além disso, eles compram hipotecas e títulos lastreados em hipotecas. Eles cobram as taxas e juros de empréstimos gerados pelas hipotecas, mantendo o que sobra após o pagamento das despesas de financiamento e operacionais.
Existem manobras feitas no mercado de Mortgage (dívidas imobiliárias) que podem afetar nossa rentabilidade, como quando a instituição que pediu dinheiro emprestado pode refinanciar seu empréstimo por melhores condições ou pagar sua dívida antes do previsto. Em qualquer cenário, os investidores perderiam o pagamento de juros e seriam forçados a reinvestir. Isso pode levar a um período de reinvestimento em um ambiente de taxas de juros mais altas ou mais baixas. O que pode causar um risco de perda de rentabilidade.
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Também existe o risco de calote, quando a dívida não é paga. Nesses casos, o investidor também é afetado. Com isso, como podemos analisar um REIT de Mortgage para termos a melhor relação entre risco-retorno?
O FFO e o AFFO são os melhores indicadores para analisar esse tipo de ativo.
Todos os REITs são obrigados a calcular e publicar seus FFO no seu Demonstrativo de Resultados. O FFO mede quando um REIT pode gerar de dinheiro, e é importante comparar o FFO de REITs que estejam no mesmo setor, pois cada setor apresenta uma capacidade diferente de geração de renda. Assim, o FFO nos mostra quanto às operações daquele REIT estão gerando.
Uma das grandes vantagens do FFO é que ele exclui qualquer lucro que o REIT tenha tido com vendas de ativos, e se foca apenas em lucros feitos com as atividades do negócio. Logo, não corremos o risco de sermos enganados por grandes lucros que não são constantes.
Outro fator importante é que a amortização e depreciação, que contabilizam quanto um ativo perde de valor durante o tempo, são adicionadas aos FFO. Em uma empresa, a amortização e depreciação são subtraídas do valor da empresa todos os semestres, nos REITs não vale a pena fazer essa subtração já que os imóveis tendem a ganhar valor com o tempo e não perder.
O FFO mede a eficiência ou desempenho operacional do negócio.
Já o AFFO é uma forma mais específica de medir o FFO, já que contém mais informações. O FFO é uma medida criada pela NAREIT e é padronizada, mas o AFFO pode conter informações diferentes, dependendo de quem está fazendo os cálculos.
Tanto os REITs quanto a própria NAREIT divulgam essas informações contábeis regularmente. A NAREIT lança quase mensalmente uma análise do mercado inteira, comparando os REITs de cada mercado, e analisando os principais índices do mercado imobiliário americano.
O nível de dívidas também é algo para se preocupar em um REIT de Mortgage, pois quanto mais dívidas, mais risco o REIT contém. Podemos ver no nível de dívidas também nos relatórios da NAREIT.
Nesse artigo, analiso na prática alguns REITs usando o FFO e o nível de dívidas.