REITs (Real Estate Investment Trusts) são empresas americanas que investem no setor imobiliário. No artigo de hoje vamos falar sobre as principais características de REITs de mortgage.
Tudo sobre REITs de mortgage
REITs de mortgage, também chamados de mREITs, são aqueles que investem em títulos de dívidas imobiliárias e emprestam dinheiro para a construção de novos imóveis.
Esses REITs fornecem financiamento para crédito hipotecário para pessoas físicas e empresas.
O grande objetivo dos REITs de mortgage é a geração de dividendos no curto prazo. Já que esses investimentos usam os juros das dívidas para pagar seus acionistas. Porém, esse tipo de REIT tende a não ter um crescimento do seu patrimônio no longo prazo, já que seus ativos, que são títulos de dívidas, não tendem a valorizar.
No mercado Americano, existem bem mais REITs que equity (que investem diretamente em imóveis) do que REITs de Mortgage. Segundo o site da Nareit, dentro do índice que cobre o mercado REITs de mortgage, o FTSE NAREIT All Mortgage, tem apenas 50 empresas. Ao passo que o índice que sobre o mercado de REITs de equity, o FTSE Nareit all Equity, tem 154 REITs.
Os principais títulos de renda fixa com lastros imobiliários nos Estados Unidos são os Residential Mortgage-Backed Securities (RMBS) e Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS). Como todo investimento de renda fixa, os lucros desses ativos são os juros pagos pela dívida.
Atualmente, não existe nenhum REIT de mortgage no índice S&P 500, e apenas 11 deles fazem parte do S&P 600, índice de Small Caps.
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Risco em REITs de mortgage
A variação da taxa de juros é o maior fator de risco dos REITs de mortgage. Pois mudanças bruscas para cima ou para baixo, querem dizer que o REIT vai gerar menos lucros. Assim, quanto mais estável a taxa, melhor para essas empresas. Lembrando que os REITs de mortgage geram dinheiro adquirido por uma taxa pequena e comprando títulos de dívida que pagam uma taxa maior.
Os REITs de mortgage também gerenciam o risco ajustando os vencimentos de seus ativos, e empréstimos durante períodos de volatilidade das taxas de juros para levantar caixa ou reduzir empréstimos.
Outro risco dos REITs de mortgage é o risco de calote (default), ou seja, o risco das dívidas não serem pagas. O grau de risco de crédito para um determinado a rentabilidade do título.
Alguns REITs de mortgage podem estar expostos a um risco de crédito mais alto se comprarem títulos que não são garantidos pelo governo americano. Se esses títulos de dívidas entrarem em default, os REITs que as mantêm perderão dinheiro.
Maior REIT de mortgage do mercado
O maior REIT de Mortgage do mercado é o Annaly Capital Management (NLY), com mais de 12 bilhões em patrimônio. O REIT foi fundado em 1996 e está sediado em Nova York.
A estratégia do fundo consiste em investir em títulos imobiliários do governo americano, títulos de crédito residencial e comercial e emprestando dinheiro para empresas de médio porte. Isso faz com que o REIT seja bem diversificado, com exposição a diversos setores.
Esse REIT está com um dividend yield atual de 10%, e isso chama atenção de muitos investidores.
Mas se compararmos o NLY com o mercado total, podemos ver que ele é um ativo bem volátil, com seu preço subindo e descendo recorrentemente nos últimos anos.