Se seu plano é se aposentar o mais rápido possível, se você odeia seu emprego e quer desfrutar do seu tempo livre, qual seria a melhor solução?
Quando decidi que meu plano era viver de renda, resolvi economizar mais e investir tudo em Fundos Imobiliários (FIIs). Mas porque FIIs?
Os FIIs são o instrumento perfeito de renda, já que seu único objetivo é gerar renda! Em toda a sua estrutura, os FIIs não pagam nenhum tipo de imposto, nem quando recebem seus aluguéis, nem quando distribuem seus aluguéis para a gente.
Mas é preciso ter em mente que um investimento de renda não vai ter muito crescimento de capital. Como os FIIs vão está distribuindo (quase) tudo para nós, cotistas, eles não ficam com dinheiro para reinvestir em suas operações. O único modo que um FII pode comprar mais imóveis, e consequentemente crescer suas operações, é por distribuir novas cotas ao mercado. Um processo que chamamos de emissão follow-on.
Mas voltando para o assunto de renda, outra grande vantagem dos FIIs, principalmente para nós brasileiros, é que eles distribuem renda mensal. Assim, é quase como se estivéssemos recebendo nosso salário todos os meses.
Como montar uma carteira de FIIs
Agora que sabemos qual o investimento mais fácil para nos proporcionar renda, como podemos montar uma carteira com esse tipo de investimento?
Existem vários tipos de FIIs, mas a minha preferências são os FIIs de tijolo. Esse tipo de fundo investe diretamente em imóveis e seus ganhos vêm, majoritariamente, dos aluguéis pagos pelos inquilinos. Que são em sua maioria empresas, já que estamos falando dos melhores imóveis do Brasil. Fundos de tijolo são mais adaptados para uma carteira de aposentadoria, pois eles têm seus aluguéis ajustados pela inflação. Dessa forma, nossa renda vai ser ajustada pela inflação, fazendo com que não haja perda do nosso poder de compra.
Porém, dentro dessa categoria, ainda existem diversos tipos de FIIs, como listo logo abaixo.
Tipos de FIIs de Tijolo
- Agências bancárias
- Segmento educacional, como escolas e universidades
- Galpões logísticos
- Galpões industriais
- Hospitais
- Hotéis
- Lajes corporativas
- Lojas e supermercados
- Salas comerciais e escritórios
- Shopping
Para começar nossa carteira de renda, podemos focar apenas nos três maiores setores: Galpões logísticos, Lajes corporativas e Shopping. Os maiores FIIs de tijolo do mercado pertencem a essas três categorias, e é nelas que podemos achar os fundos mais diversificados, ou seja, os que têm mais imóveis, e eles estão espalhados em diferentes locais do Brasil.
Pessoalmente, eu evito fundos mono ativo, pois acho que são arriscados demais para começarmos um carteira para vivermos de renda, pois apesar de tudo, não queremos que nossa renda seja interrompida por algum evento inesperado, como aconteceu com a crise do coronavírus, o qual os shoppings monoativos fecharam e pararam de gerar renda. Isso deixou os cotistas desses fundos na mão, ao passo que quem investia em fundos multiativos (vários imóveis) continuaram recebendo, menos que pouco.
Logo, uma carteira balanceada com FIIs monoativos de galpões logísticos, Lajes corporativas e Shopping pode assegurar uma boa renda até em momentos de crise, e parece o caminho mais rápido para viver de renda usando investimentos.
Como saber quanto é suficiente?
Já falei aqui sobre precificação de Fundos Imobiliários, mas para saber quanto precisamos, podemos usar uma a métrica mais simples de todas: os dividendos pagos.
Por exemplo, vamos simular uma carteira com apenas três FIIs de tijolo dos três maiores setores:
O HGLG11 (FII de galpões logísticos), o HGBS11 (FII de shoppings) e o HGRE11 (FII de lajes corporativas).
No nosso caso, queremos nos aposentar recebendo 2000 reais por mês, e queremos que nosso patrimônio esteja dividido entre esses três FIIs. Logo, vamos dizer que queremos receber mais ou menos 667 reais de cada FIIs.
Agora, vamos olhar a média dos dividendos desses três fundos, ou seja, quanto eles pagaram nos últimos 12 meses, dividido pelo número de meses. Usando dados do site Funds Explorer, cheguei a seguinte média de dividendos para cada FII:
- HGLG11 = 1,10 reais por cota
- HGBS11 = 0,76 reais por cota (FIIs de shopping tiveram mais sobe e desce no ano de 2021, logo sua média de dividendo vai tender a ser maior nos próximos anos, se não houver mais lockdowns)
- HGRE11 = 0,69 reais por cota
Agora vamos ver quantas cotas precisamos para atingir nosso objetivo de 667 reais por FIIs.
- HGLG11 = 606 cotas
- HGBS11 = 877 cotas
- HGRE11 = 966 cotas
Agora, vou multiplicar a quantidade de cotas pelo valor da cota hoje (07/01/2022), mas tenha em mente que você vai construir sua carteira através dos anos, e vai tentar sempre comprar cotas do FII que tiver mais barato no momento, usando nossa técnica fácil de valuation.
Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um guia completo sobre o assunto.
Agora vamos aos resultados:
- HGLG11 = 101.747,40 reais
- HGBS11 = 159.517,53 reais
- HGRE11 = 125.589,66 reais
Assim, para você viver com uma renda mensal passiva de R$ 2 mil, você vai precisar de R$ 386.854,59 investido em FIIs.