No processo de subscrição, quem é cotista do fundo pode adquirir mais cotas geralmente pagando um preço menor do que o mercado. No artigo de hoje vamos entender um pouco como esse processo acontece.
Quando existe uma nova emissão, o FII divulga um fato relevante na B3 informando o tipo de emissão, quanto o fundo quer arrecadar e o cronograma.
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Subscrição em FIIs: como ganhar mais dinheiro com Fundos Imobiliários
Tipo de emissão
A primeira informação que precisamos entender é o tipo de emissão. Tecnicamente existem dois tipos: Ofertas Públicas (ICVM 400) e Ofertas Restritas (ICVM 476).
A Oferta Pública indica que o público em geral pode participar dessa nova emissão e os direitos de subscrição podem ser comprados e vendidos na bolsa de valores.
Já para a Oferta Restrita, apenas os cotistas que obtiveram cotas do FII na data base podem participar. Além disso, esses direitos não podem ser negociados na bolsa de valores.
Data-base
A Data-base é uma data definida pelo fundo para eles verem quem são os seus cotistas. Se a data-base de uma emissão é dia 26/02/2021, todos os cotistas que tiverem cotas do FII até o daquele dia, ou seja, dormirem com as cotas, podem participar da oferta restrita.
Volume da Oferta
Toda emissão tem um objetivo de captação, por exemplo um FII fez uma oferta visando captar 90 milhões de reais do mercado.
Esse objetivo pode ou não ser alcançado. Por isso que no fato relevante que informa sobre a emissão, o fundo define o valor do captação máxima (quanto a mais pode ser vendido) e a captação mínima (qual é o mínimo de dinheiro arrecadado para que a oferta venha a acontecer.)
Se muitas pessoas quiserem comprar as novas novas do FII e esse valor de 90 milhões foi superado, o fundo pode vender o lote adicional, que é o valor que excede esses 90 milhões, mas que não pode superar o valor da captação mínima. Por outro lado, se houver pouco interesse pela oferta e o FII não atingir a captação mínima, a oferta é cancelada.
Investimento mínimo
Às vezes, o FII define um valor mínimo para participar da emissão. Assim, ele define o valor de subscrição, que tende a ser um valor menor do que está sendo negociado na bolsa e aponta qual é a quantidade mínima de cotas que os investidores devem comprar para participar da emissão. Na maioria das vezes essa quantia mínima é 1 cota.
Critério de Rateio
Outra informação importante é sobre a divisão das cotas, essa divisão se chama rateio. Existem dois tipos: o rateio proporcional e o rateio linear.
No rateio proporcional, cada investidor recebe uma porcentagem igual de cotas. Então, o investidor A pediu 10 cotas e o investidor B pediu 10.000 cotas. E o rateio proporcional é de 10%, o investidor A vai ter apenas 1 cota e o investidor B vai ter 1000 cotas.
No rateio linear existe uma distribuição mais igualitária. Basicamente, os investidores que pediram menos cotas recebem o total que pediram e o resto é dividido para os investidores que pediram mais.
Por exemplo:
Período de Negociação
No fato relevante, o FII também vai definir o período de negociação, em caso de ofertas públicas, no qual os cotistas podem comprar e vender seus direitos de subscrição.
Depois desse período, vem o período de preferência no qual os investidores vão informar para suas corretoras que eles querem participar da subscrição.
Por fim, existe o período da oferta pública onde temos que mandar nosso dinheiro relativo a compra das novas cotas e a data de liquidação no qual esse dinheiro é transformado em recibos de subscrição.
Podemos ver isso claramente na custódia da corretora, os direitos de subscrição aparecem normalmente com o número 12 (ABCD12) e depois da liquidação, os direitos que compramos viram recibos, como o número 13 (ABCD13) e no fim de todo o processo, esses recibos viram cotas (ABCD11).