Já se peguntou qual a diferença entre um administrador e um gestor de Fundos Imobiliários? No artigo de hoje, vamos explicar com detalhes qual a diferença entre eles.
Qual a diferença entre um administrador e um gestor de Fundos Imobiliários (FIIs)
O que o administrador faz?
O administrador do FII é aquele que está responsável pela parte financeira. Por lei, o administrador deve ser uma instituição financeira autorizada. Todo o trabalho burocrático também é feito pelo administrador, como registrar o FII nas entidades reguladoras como a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) e cuidar do bom funcionamento do fundo.
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Responsabilidades do administrador
As lei que envolvem o universo dos FIIs são bem rigorosas com relação aos deveres que um administrador deve cumprir. Como é dito na Lei 8.668/1993 que rege os FIIs:
“Os bens do administrador ficam totalmente separados dos bens dos FII, não havendo nenhuma comunicação entre eles (Art. 7º).
Quem de fato negocia os ativos é o administrador, em nome do fundo, seguindo o regulamento e/ou assembleia de cotistas (Art. 8º).
Quando um ativo é vendido, os valores obtidos são considerados patrimônio do fundo (Art. 9º, parágrafo único)”.
Um FII é obrigado a ter um administrador, e se por algum motivo o administrador sair do FII, outro deve ser eleito através de uma assembléia com os cotistas. Caso não consigam eleger outro, o fundo é liquidado.
O termo liquidado se refere a venda de todos os bens do fundo e a distribuição para os cotistas.
O que o gestor faz?
O gestor é responsável por todo o trabalho intelectual dentro do FII, ou seja, todas as decisões de compra e venda, e reformas para adquirir a maior competitividade no imóvel são pensadas pelo gestor. Ou seja, o gestor pesquisa e busca os melhores negócios. Normalmente, o gestor pertence ao setor imobiliário, o que adiciona os conhecimentos necessários para a escolha e preservação dos imóveis do fundo.
Responsabilidades do gestor
O gestor deve ter a capacidade de passar o histórico com fundo de forma clara e exata através dos relatórios gerenciais postados no site da B3. Algumas perguntas que devem ser respondidas no relatórios gerenciais são: quanto o fundo ganhou? quanto ele distribuiu? quais foram as aquisições de imóveis ou de CRIs no decorrer dos anos? qual a taxa de vacância? e etc.
Para um bom funcionamento do FII é preciso haver uma relação próxima entre gestão e locatários, o que faz com que informações sobre o imóvel e os aluguéis pagos sejam mais detalhadas. Além de informações sobre as condições dos imóveis. Podemos perceber essa proximidade, quando o gestor traz sempre informações novas sobre reformas, atualizações de aluguéis, e retrofits nos relatórios gerenciais.
A outra questão é a acessibilidade do gestor, se ele está respondendo por e-mail ou telefone, tirando as suas dúvidas sobre o fundo. Afinal, as decisões sobre o que fazer com o dinheiro dos cotistas estão nas mãos desse gestor, por isso é sempre bom saber como estão as coisas no FII e se a comunicação entre gestor e cotista é rápida e eficaz.
Em fundos de papel ou fundos de fundos, o gestor deve sempre estar revendo as posições dos ativos, sejam estes CRIs ou FIIs.
Outro ponto importa que o(a) cotista deve ser atentar é se os FIIs são importante para a gestora, ou se são um produto esquecido dentro da casa. O melhor jeito de perceber isso é através dos relatórios gerenciais, se eles não trazerem nenhuma informação nova de um mês para o outro, talvez a gestão não está dando tanta atenção assim para aquele FII.
Conclução
Antes de começar a investir em FIIs é importante entender qual é a função de cada agente dessa área. Esse entendimento pode levar a melhores decisões de compra. Nesse artigo, vimos que o administrador do FII é responsável pela parte financeira, enquanto o gestor é responsável pelo trabalho intelectual. A partir desse entendimento, fica mais fácil descobrir quem está realmente cumprindo com seus deveres e entregando um bom trabalho para nós investidores.
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