Quais são os maiores fundos imobiliários do mercado? Essa lista sofre variações constantes, quando os FIIs compram e vendem seus ativos.
No artigo de hoje vamos falar sobre os fundos imobiliários (FIIs) com maior patrimônio atualmente.
Quais os maiores fundos de investimento imobiliário?
KNIP11
Pela média do IFIX (índice de fundos imobiliários) de janeiro de 2021, o KNIP é o fundo que tem o maior peso, 5% de todo o índice é ocupado pelo fundo.
O IFIX leva em conta o preço em bolsa e a liquidez do ativo para ranquear os FII. Assim, este fundo se categoriza como o maior do Brasil.
Outro fato importante é que o segundo e terceiro lugar do IFIX são ocupados pelo KNCR11 e KNRI11, todos fundos com gestão da Kinea Investimentos.
O KNIP tem um patrimônio de mais de 4 bilhões de reais. Ele é um fundo de papel, assim, grande parte desse dinheiro está alocado em renda fixa, especialmente CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários).
Segundo o último relatório gerencial do fundo, 92,8% do seu patrimônio está investido em CRIs, o restante está em cotas de FIIs e dinheiro em caixa.
CRIs são praticamente dinheiro que uma empresa pediu emprestado para fazer algum desenvolvimento Imobiliário. Esses certificados podem ser classificados por setores e o KNIP possui 40,4% deles alocados em Lajes Corporativas. Também existe uma grande exposição ao setor de Shopping Centers (23,0%) e Galpões Logísticos (15,5%).
Quase todos esses CRIs (92,9%) são indexados à inflação por meio do índice IPCA (Índice de Preços no Consumidor).
A taxa de administração do KNIP é de 1,00% ao ano e ele não possui taxa de performance.
Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um guia completo sobre o assunto.
KNCR11
Em segundo lugar está o KNCR, outro fundo de papel. Ele tem valor patrimonial de 3,8 bilhões.
Ele também investe a maioria da sua carteira (92%) em CRIs, porém esses são indexados ao CDI (Certificados de Depósitos Interbancários).
O fundo investe em sua maioria em CRIs High Grade, esse tipo de CRI tem devedores de alta qualidade, como grandes empresas.
Alguns CRIs do KNCR têm como devedores a Petrobras, Cyrela e MRV.
Existem várias garantias para esses CRIs. Quando um CRI financia um imóvel pronto, esse imóvel pode ser usado como garantia do pagamento, o que é chamado de Alienação Fiduciária de Imóveis.
Além disso, existe a cessão fiduciária de direitos creditórios, o qual o devedor do CRI sede títulos que ele tem a receber para o fundo como garantia do pagamento do CRI. Como se fosse uma empresa que tem dinheiro a receber de outra empresa e oferece esse pagamento futuro como garantia.
Outra garantia são fundos de reserva que devedores de CRIs, comprovam que possuem para honrar suas dívidas.
A maioria absoluta das operações do fundo (cerca de 87% do patrimônio líquido) conta com garantias reais como alienação fiduciária de imóveis, cessão fiduciária de recebíveis e fundos de reserva.
Além disso, a maioria dos ativos que fazem parte do fundo são feitos de “CRIs exclusivos”, ou seja, CRIs que foram estruturados exclusivamente para atender as demandas do próprio fundo.
O FII também tem uma grande exposição a CRIs de Lajes (42%) e Shoppings (27%).
Sua taxa de administração é de 1,08% ao ano.
KNRI1
Por fim, temos o KNRI, o maior fundo de tijolo da bolsa brasileira. Ele possui 3,7 bilhões em patrimônio e sua taxa de administração é um pouco mais salgada do que os demais, 1,25% ao ano.
O KNRI se expõe a dois setores imobiliários: lajes corporativas e galpões logísticos. A divisão entre os setores é bem equilibrada, como 51,82% no setor de logística e 48,18% no setor de escritórios. Dentro dessa porcentagem, o fundo possui 10 edifícios corporativos e 9 galpões.
Todos os ativos do fundo estão localizados nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais. Essa é uma realidade comum para o setor de lajes corporativas, pois a maioria dos FIIs desse setor se concentram nessas regiões, principalmente em São Paulo. Por isso, dentre os 19 imóveis do fundo, 13 estão no estado de São Paulo.
Os contratos do fundo são divididos quase meio a meio entre os típico e atípico.
55,10% são contratos típicos. Eles têm a duração de média 5 anos e possuem uma multa razoavelmente pequena para os locatários que queria desocupar o imóvel antes do tempo, além de sofrerem revisões de preço periódicas.
44,90% dos contratos são atípicos. Eles têm uma duração maior do que os contratos típicos. Esses contratos são negociados no começo da alocação e esse valor fica fixo até o final do contrato, nem o fundo e nem o inquilino podem pedir revisões no valor do aluguel.
Um fato importante a ser observado nos fundos da Kinea é que eles só concedem direito de subscrição para correntistas do Itaú. Isso acontece pois a Kinea é uma plataforma de gestão pertencente ao Itaú Unibanco.
Isso pode ser uma situação chata para investidores que preferem utilizar bancos digitais para não precisar pagar taxas de manutenção.