No artigo de hoje, irei listar as características mais importantes que o investidor precisa saber antes de investir em Fundos de Investimentos Imobiliários e onde a informação necessária para entrar nesse mercado é encontrada.
O que é um Fundo de Investimento Imobiliário (FII)?
Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são investimentos em imóveis feitos através da Bolsa de Valores ou do Mercado de Balcão. Através dos FIIs, podemos comprar cotas (frações de imóveis) e receber aluguéis mensais. Os FIIs são regulados desde 1993 e a partir então eles vêm crescendo com a valorização do mercado.
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Tipos de FIIs no mercado
Atualmente, o mercado de FIIs engloba os seguintes setores: Shoppings, Lajes Corporativas, Títulos e Valores Mobiliários, Logística, Hospital, Hotel, Residencial, Híbridos, Outros (Inclui agências de bancos).
O gráfico abaixo mostra a proporção de cada setor no mercado de FIIs:
Olhando para o mercado de FIIs em 2018, as Lajes Corporativas e os Títulos e Valores Imobiliários (fundos de papel) são os ativos predominantes. Mas também há um grande crescimento do mercado de Shopping Centers.
Antes de começar a investir em FIIs, temos que analisar primeiramente 5 fatores.
Fatores importantes:
Localização
Os analistas costumam dizer que existem três coisas que são mais importantes quando se investe em imóveis: localização, localização e localização!
Brincadeiras a parte, esse é um grande fator a se considerar, não é por acaso que a maioria dos prédios de alto padrão construtivo estão localizadas em poucas áreas do país, principalmente São Paulo e Rio de Janeiro. Por terem uma ótima acessibilidade e um excelente padrão de construção, eles são procurados pelas empresas mais consolidadas do mercado.
Padrão Construtivo
Padrão construtivo representa a qualidade de construção do imóvel. Um exemplo de padrão construtivo utilizando as Lajes Corporativas são as classificações em C, B, A e A+. Quanto mais próximo de A+ melhor e mais moderna é a estrutura do prédio. Os edifícios chamados de Triple A (ou AAA) são os mais modernos e mais cobiçados pelas grandes empresas. Logicamente, pelos rápidos avanços na área de construção civil, essa classificação é revista periodicamente, e um prédio antes considerado Triple A pode ser rebaixado para um prédio padrão A.
Inquilinos
Os inquilinos são aqueles que pagam as contas do fundo e fazem com que os cotistas recebam dinheiro em suas contas da corretora todo o mês. Por isso, se um prédio tiver apenas empresas pequenas ou endividadas como inquilinos, pode haver riscos dos aluguéis não serem pagos todo o mês. Então, quanto melhor e mais rentável é a empresa que está alugando os espaços dentro do imóvel, mas certeza teremos que o aluguel será recebido todo o mês e que aquele espaço continuará alugado.
Histórico da Gestão
A Gestão é quem escolhe como o dinheiro do fundo será gasto, quais novos imóveis serão comprados e como os rendimentos recebidos naquele semestre serão distribuídos. Todo esse trabalho intelectual de alocação de recursos é feito pela Gestão, por isso temos que sempre verificar se são pessoas experientes e competentes que estão por trás dessas escolhas. A Gestão é primordial para o sucesso do fundo e a satisfação dos cotistas. Através dos relatórios gerenciais, podemos ver as ações passadas da Gestão do fundo. Além disso, o site de Relação com o Investidor (RI) das Gestoras é um ótimo lugar para verificar essas informações.
Valuation
Valuation é o termo em inglês que diz respeito ao valor do ativo. No mercado, assim como na vida cotidiana, alguns ativos podem estar mais caros que outros do mesmo setor com o mesmo padrão construtivo, então é sempre bom verificar o Valor Patrimonial do FII, o dividendo pago naquele período, o dinheiro alocado em Renda Fixa para novas aquisições etc. Todos esses fatores vão lhe responder se aquele FII está caro demais para ser adquirido ou não.
Contabilizando o valor do mercado de FIIs: IFIX
O IFIX é o índice que indica a média da performance dos FIIs, quando maior o IFIX melhor os fundos imobiliários estão performando naquele período. Alguns FIIs, por não terem muita demanda de compra e venda, não são listados no IFIX. O índice engloba os fundos mais negociados.
Onde encontro informações sobre FIIs?
Uma das minhas principais dúvidas quando comecei a ouvir falar sobre FIIs era: onde eu consigo informações sobre cada fundo?
Todos os vídeos, sites e e-books que eu encontrava na internet falam que era preciso ler o prospecto ou os relatórios gerenciais dos fundos. E eu pensava: ok, mas onde eu acho isso?
A resposta (que eu fui encontrar 4 meses depois) é simples, no site da B3.
O que é B3? É nome da Bolsa de Valores de São Paulo. B3 significa Brasil, Bolsa, Balcão. A B3 é, como o site deles informa, a “combinação entre a BM&FBOVESPA e a Cetip, companhia de infraestrutura de mercado financeiro”.
Achando informações no site da B3
Você pode pesquisar no Google: Plantão Empresas B3
Ou acessar o link: http://www2.bmfbovespa.com.br/Agencia-Noticias/ListarNoticias.aspx?Idioma=pt-br
Aqui podemos ver as notícias diárias de tudo que acontece na Bolsa.
Para refinar apenas os Fundos de Investimentos Imobiliários, você coloca “FII” na procura. Como mostra a imagem:
Podemos também procurar por um único FII. Para isso é só colocar as quatro letras do código de negociação. Como exemplo, eu fiz com o ABCP11, o primeiro fundo por ordem alfabética.
Desse jeito, apenas os resultados de ABCP irão aparecer, lembrando que também podemos colocar ao lado o período de tempo que queremos as informações. Muito fácil.
Fora o site da B3, existem outros sites que podemos encontrar toda a lista de FIIs (o site da B3 também dispõe essa lista) e informações relevantes para você analisar cada fundo antes de investir.
Os sites são:
Club FII: https://www.clubefii.com.br/
Funds Explorer: http://www.fundsexplorer.com.br/
Suno: https://www.suno.com.br/
Neles, podemos ver a lista de FIIs completa, informações relevantes e artigos educativos sobre esse investimento. Só acessar e se informar.
Conclusão
Os Fundos de Investimentos Imobiliários são um mercado relativamente novo mas muito interessante para o ganho de capital. Porém, antes de comprar as primeiras cotas de FIIs precisamos fazer uma pesquisa consciente sobre os fundos disponíveis no mercado e analisar pontos cruciais para uma boa compra, como localização, padrão construtivo, inquilinos, qualidade da gestão e valuation.
Gostou do artigo? Ficou alguma dúvida sobre Fundos de Investimentos Imobiliários? Comente aqui embaixo e ficarei feliz em responder.
Obrigada!