Vamos falar hoje sobre uma das escolhas que temos que fazer ao investir em Fundos Imobiliários (FIIs): a escolha entre FIIs mono ativo ou FIIs multi ativo.
FIIs mono ativo ou FIIs multi ativo
Os FIIs mono ativo são aqueles que só possuem um imóvel em seu portfólio, e que, consequentemente, só extraem renda daquele imóvel. No decorrer da história dos FIIs no Brasil, se observou que os fundos mono ativo deram um retorno maior do que os fundos multi ativos, é importante lembrar aqui que esse padrão não foi encontrado em TODOS os FIIs mono ativo, porém, em sua maioria, esse fenômeno aconteceu.
Por isso, a escolha de um FII deve ser feita com cuidado e deve haver bastante pesquisa e acompanhamento por parte de quem investe. Também é preciso ter em mente que investir em FIIs mono ativo pode ser mais arriscado, justamente pelo fato da renda vir apenas de um imóvel. Além disso, não sabemos se esse melhor desempenho dos FIIs mono ativo vai continuar no futuro.
Por isso, é importante pesquisar atentamente os FIIs mono ativo, principalmente com relação a sua capacidade de produzir renda (se a renda do fundo está crescendo no decorrer dos anos) e se a gestão do fundo está fazendo retrofits e reformas pontuais para que aquele imóvel dure por muito tempo e mantenha os padrões competitivos para sua região.
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Lista de FIIs mono ativo
Colocamos aqui embaixo uma listas de todos os FIIs mono ativo disponíveis na Bolsa de Valores. Você também pode encontrar essa lista no site Funds Explorer.
| ABCP11 | ALMI11 | ATSA11 | BBVJ11 | CBOP11 |
| CEOC11 | CNES11 | CTXT11 | CXCE11B | DOMC11 |
| EDFO11B | EDGA11 | FAMB11B | FCFL11 | FIIB11 |
| FIVN11 | FLMA11 | FLRP11 | FMOF11 | FPAB11 |
| FVBI11 | FVPQ11 | GRLV11 | HCRI11 | HGRU11 |
| HMOC11 | JRDM11 | MALL11 | NSLU11 | ONEF11 |
| PABY11 | PQDP11 | RBBV11 | RBGS11 | RNGO11 |
| SCPF11 | SHPH11 | TBOF11 | THRA11 | TRNT11 |
| VLOL11 | WPLZ11 | XPCM11 | XTED11 |
Dados de 06/2019
Dentre os FIIs mono ativo, ainda existem os que são mono locatário, normalmente galpões logísticos e industriais. Por depender apenas de uma receita, o pagamento do aluguel pelo único locatário, os FIIs mono ativo – mono locatário apresentam um maior risco para nós cotistas. Pois se esse locatário não puder cumprir com suas obrigações mensais de aluguel, o fundo não receberá receita.
Em contrapartida, um FII com vários inquilinos possue vários tipos de receita entrando, logo, apresenta uma maior diversificação, pois se um inquilino não pagar, outros pagarão. Essa inadimplência por parte dos inquilinos é chamada de vacância financeira. Essa vacância aparece nos relatório gerenciais produzidos pelos gestores dos FIIs e postados no site da B3 – nossa bolsa de valores. Junto com a vacância financeira, a vacância física também é relatada. Ela indica quanto do imóvel está para alugar, ou seja, está sem inquilinos.
A vacância física é um problema muito grande se permanecer por muito tempo, pois o imóvel não produz muita receita e, com isso, o FII tem que desembolsar mais para pagar os custos usuais, como condomínio, IPTU e etc.
Gestão dos FIIs mono e multi ativo
Como falamos anteriormente aqui no blog, o gestor é responsável por todo o trabalho intelectual dentro do FII, ou seja, todas as decisões de compra e venda, e reformas para adquirir a maior competitividade no imóvel é pensado pelo gestor. Ou seja, o gestor pesquisa e busca os melhores negócios. Dentro do universo dos FIIs existem dois tipos de gestão:
- Gestão passiva
- Gestão ativa
Os FIIs mono ativo, normalmente têm uma gestão passiva, ou seja, a maioria das decisões do fundo é feita em assembléias com os cotistas, pois o gestor não dispõe de tanto poder de decisão. Isso ocorre pois não há a “preocupação” do gestor em procurar ou comprar ativos novos, a atenção maior vai para reformas e preservação do imóvel do fundo. Por essa “limitação” de deveres, a gestão de um FII mono ativo é bem mais barata do que a gestão de um FII multi ativo (com mais de um imóvel) de gestão ativa.
A gestão ativa é mais cara pois coloca na mão do gestor a decisão do que fazer com o capital ganho nas atividades do fundo. E com o passar dos anos e o amadurecimento do mercado de FIIs, os fundos de gestão ativa vão predominar o mercado, pois a gestão passiva possui uma taxa muito baixa e, consequentemente, uma remuneração bem menor para os gestores e administradores.
O setor imobiliário
O setor imobiliário é uma área que necessidade de constantes reformas e retrofits para se manter competitivos com os outros imóveis novos que aparecem na região. Os fundos de gestão ativa têm uma liberdade maior de realizar essas reformas e até podem fazer a compra ou venda de um imóvel. Já os fundos de gestão passiva precisam da autorização dos cotistas para realizar tais ações. Essa autorização é feita através de votação em assembléias convocadas pelo fundo.
Para finalizar, gostaria de chamar atenção ao fato de que gradualmente, com a chegada de mais FIIs no mercado, estamos vendo cada vez mais FIIs multi ativo com gestão ativa. Esse fato pode se tornar uma tendência para o mercado futuro de fundo imobiliários, como acontece com os REITs (equivalente norte americano dos FIIs) no Estados Unidos. Os REITs são empresas com vários imóveis distribuídos por todo o país, movimentado bilhões de dólares a cada ano.
Conclusão
Para concluir o artigo de hoje quero dizer que não existe a melhor escolha, mas sim a escolha que você sabe mais. Seu conhecimento vai dizer quais são os melhores FIIs para a sua carteira. Por isso, pesquisar sempre FIIs mono e multi ativo pode ser a melhor escolha para quem está começando ou para quem quer rever suas escolhas de investimento.
Gostou do artigo de hoje? Tem algum preferido entre FIIs mono ativo ou FIIs multi ativo? Comente aqui embaixo!
Obrigada!