No artigo de hoje, vamos dar alguns direcionamentos sobre o que analisar antes de comprar um Fundo Imobiliário (FII).
Como analisar um Fundo Imobiliário
Como os FIIs são investimento que eram muita renda de mês a mês, justamente pelo caráter de distribuição mensal dele, vamos começar nosso guia de análise pelo indicador mais visado pelo investidor iniciante: o Dividend Yield.
Dividend Yield
O Dividend Yield Anual é a média de todos os dividendos pagos por um FII durante um ano (12 meses), normalmente ele é o indicador mais observado pelo investidores iniciantes, como falei antes. Mas, é preciso lembrar que ele deve ser observado juntamente com outro indicadores, pois a qualidade do dividendo é melhor do que a quantidade.
Eu explico!
Se esses proventos (dividendos) estão vindo do bom funcionamento do FII, dos aluguéis e dos lucros com vendas, isso quer dizer que o dividendo é saudável e que ele tem a capacidade de se manter durante muito tempo.
Porém, se o dividendo vem de capital proveniente das reservas dos fundo, não dos seus lucros, não importa sua quantidade, ele não é um dividendo saudável, e logo acabará, e na pior das hipóteses, fará com que o fundo também padeça.
Por isso que analisar apenas o Dividend Yield Anual não é uma boa estratégia para quem pretende investir a longo prazo e se aposentar através de investimentos.
Como saber se um FII está pagando um bom dividend yield
Por lei, os FIIs devem distribuir 95% dos lucros adquiridos no semestre. Isso quer dizer que um FII poderia apenas distribuir seus dividendos uma vez a cada 6 meses. Porém, ficou convencionado no mercado o pagamento mensal. Assim, grande parte dos FIIs distribuem esse lucro semestral um pouco a cada mês.
Entretanto, em casos particulares, é feita a distribuição de mais de 100% dos lucros semestrais do FII. Nesses casos, podem haver dois motivos:
- ao o FII está distribuindo um capital acumulado de outros semestres, o que pode demonstrar que o FII está saudável,
- ou ele está fazendo amortizações, ou seja, ele está vendendo patrimônio e o distribuindo. Isso pode ser uma atitude ruim, pois assim, o FII perde capital e fica menor.
O interesante aqui é monitorar de onde está vindo o dinheiro dos dividendos e se essa distruição é constante e vem aumentando, de forma rasoável, no decorrer dos anos. Picos de distribuição altos podem indicar que algo anormal está acontecendo dentro do FII e precisa ser analisado.
Exemplo de distribuição de dividendos
Como exemplo, vamos usar dois FIIs conhecidos no mercado para comentar um pouco sua distribuição. Os dados que utilizamos aqui é do site Funds Explorer. O primeiro é o RBRC11 – o fundo Rio Bravo Renda Corporativa.
O RBRC11 é um fundo multi ativos (possui vários imóveis) e de gestão ativa focado no setor de lajes corporativas. Esse FII vem sofrendo com a crise no setor de lajes corporativas em São Paulo a algum tempo e isso vem afetando a sua distribuição de dividendos. Podemos ver no gráfico que os proventos vêm caindo. Além disso, o grande pico que podemos ver no gráfico foi proveniente da venda de ativo no fundo. Mais uma vez provando que as atividades do fundo atingem significativamente sua distribuição de renda.
O outro exemplo que temos é do FII SHPH11 – Shopping Patio Higienopolis.
Esse FII é dono de um dos mais renomados shoppings do Brasil e pela sua maturação podemos ver que sua distribuição vem aumentando gradativamente no decorrer dos anos. Outro fator importante de se observar é que, em fundos de shopping em geral, a renda do mês de Fevereiro ou Março é sempre maior do que as dos outros meses do ano. Isso ocorre pois o faturamento no mês de dezembro, por causa do natal, é muito grande e esse lucro ganho é distribuído nos meses de Fevereiro ou Março.
Um alerta importante, esses exemplos são de caráter apenas didático e nós do blog super econômica não fazemos recomendações de compra e venda de investimentos. Nosso intuito é ajudar na educação de vocês investidores. Esclarecimentos feitos, vamos para o próximo fator de análise.
P/VP
Um dos indicadores que mostram se um FII está sendo negociado barato ou caro é seu P/VP.
O P/VP é o preço negociado em bolsa dividido pelo valor patrimonial dos ativos do fundo – quanto ele vale fora da bolsa de valores, ou seja, o valor real.
P/VP = Preço em bolsa / valor patrimonial
Normalmente, a avaliação dos imóveis é calculada por profissionais do setor imobiliário sem relação com FII. No VP (valor patrimonial) também entra o capital que o FII tem em caixa. O preço dos imóveis mais o capital livre em caixa é somado e depois dividido pela quantidade de cotas que o fundo possui.
Para saber se um FII está sendo negociado com desconto, temos que observar se seu P/VP está menor do que 1,0. No contrário, quando o P/VP está maior do que 1,0 (por exemplo, 1,8 ou 1,5) isso quer dizer que o valor que está sendo negociado na bolsa está mais caro do que a valor real do FII. Para estar negociando com descontos, o P/VP, por exemplo, deve ser de 0,8 – 0,5, quanto menor mais desconto.
Porém, o desconto não é um fator definitivo para investirmos em um FII. Talvez esse desconto venha de uma observação do mercado sobre a qualidade daquele FII. Por isso, verificar a qualidade da gestão também é importante.
Um exemplo disso é o FII TBOF11 – Fundo TB Office.
Esse FII é dono do Edifício Tower Bridge Corporate, um prédio de alto padrão em São Paulo. Mas, embora tenha uma qualidade muito boa, o FII possui um alto nível de vacância, ou seja, possui muitas salas sem locatários. Isso faz com que o custo para manter o prédio seja muito grande e logicamente isso se reflete na sua distribuição de dividendos e na sua atratividade para o mercado. Atualmente, por causa desses problemas, o TBOF11 está sendo negociado abaixo do seu valor patrimonial, com um P/VP de 0,94.
Qualidade da gestão
Como falamos anteriormente aqui no blog, o gestor é responsável por todo o trabalho intelectual dentro do FII, ou seja, todas as decisões de compra e venda, e reformas para adquirir a maior competitividade no imóvel é pensado pelo gestor. Assim, é o gestor pesquisa e busca os melhores negócios.
Uma boa maneira de se avaliar a qualidade da gestão é através dos relatórios gerenciais, neles podemos perceber se:
(1) a relação entre gestão e locatários é próxima, logo ele vai está mais atento a possibilidade de reformas;
(2) o gestor está revendo as posições dos ativos, sejam estes CRIs ou FIIs; e
(3) se o FII é importante para a gestora, ou se são um produto esquecido dentro da casa.
A outra questão é a acessibilidade do gestor. Se ele está respondendo por e-mail ou telefone, tirando as dúvidas dos cotistas sobre o fundo. Afinal, o dinheiro dos cotistas que está nas mãos desse gestor, por isso é sempre bom saber como estão as coisas no fundo e se essa comunicação é rápida e eficaz.
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Conclusão
No artigo de hoje falamos sobre 3 fatores importantes para se analisar um FII: o Dividend Yield, o P/VP, e a qualidade da gestão. Apesar desse serem indicadores importantes, outros fatores também devem ser considerados para se ter uma melhor compreensão do FII, como fluxo de caixa, qualidade dos imóveis, duração dos contratos, e vacância.
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