Por que investir em REITs?

 

REITs são investimentos em imóveis comerciais. Esse instrumento foi construído para explorar a renda do setor imobiliário de forma prática e acessível. 

Como todo investimento, os REITs têm pontos fortes e pontos fracos. Vamos explorar algumas dessas características aqui. 

Por que investir em REITs? 

Vantagens

Vantagens fiscais

REITs são empresas, e para se distinguir de outras corporações do mercado, eles precisam seguir alguns critérios. Por exemplo, um REIT deve investir 75% dos seus recursos no setor imobiliário e deve distribuir para seus acionistas 90% dos seus lucros. Cumprindo essas regras, o REIT adquire vantagens fiscais, ou seja, eles não pagam impostos corporativos. Nos Estados Unidos, o lucro de uma empresa é taxado duas vezes, no nível corporativo e quando ele é distribuído para os acionistas. Um REIT não paga esse primeiro imposto e por isso seu lucro é taxado apenas quando é distribuído para os investidores. 

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Alto Dividend Yield

Essa vantagem contribui para o grande dividend yield desse tipo de ativo, que historicamente pagam dividendos maiores do que as stocks. Normalmente, os REITs tendem a apresentar dividend yield de 5% ou mais, enquanto outras empresas possuem um yield de 2%.

Imóveis de qualidade

Mas um dos fatores que contribuem para que REITs sejam investimentos robustos e lucrativos é que essas empresas investem em imóveis de alta qualidade, normalmente chamados de imóveis classe A. Essas propriedades são torres comerciais disputadas por grandes empresas, shoppings centers com diversas lojas, galpões logísticos de alta qualidade, centro de processamento de dados de última geração. Toda essa qualidade chama a atenção de importantes empresas que acabam virando locatárias desses REITs, como a Amazon, Walmart, Netflix, 7-Eleven, etc. 

Dividendos constantes 

Por terem grandes e estabelecidas empresas como clientes, os REITs fornecem um fluxo de caixa constante, pois garante um pagamento de aluguel contínuo mesmo em momentos de crise econômica.

Preço de entrada acessível

Mais ainda, essa qualidade está acessível a todos, pois cotas de REITs são negociadas a mais ou menos 100 dólares. Logo, qualquer investidor pode começar aos poucos a criar um patrimônio gerador de renda de qualidade, apenas com pequenos aportes. 

Diversificação 

Pelo seu tamanho, os REITs proporcionam o que o pequeno investidor em imóveis não consegue por si só: diversificação. Um só REIT possui propriedades em diversas regiões tanto nos Estados Unidos quanto fora dele. Comprando apenas uma cota, temos acesso a um mundo de diversificação, com imóveis em diferentes áreas do mundo, tendo milhões de inquilinos de diversas empresas. Essa diversificação global aliada com a qualidade dos ativos mostra como os REITs são resilientes e podem manter sua renda constante por muitos e muitos anos.

Liquidez

Por fim, é preciso citar que além de serem propriedades de alta qualidade e bem diversificadas, a estrutura do REIT possibilita o acesso rápido de compra e de venda desses imóvel. Com apenas poucos cliques no computador ou smartphone, podemos comprar e vender cotas de REITs a qualquer momento que a bolsa de valores esteja aberta. Essa comodidade aliada a uma gestão profissional, transforma os REITs em um excelente ativo para viver de renda.

Desvantagens

Como foi citado anteriormente, os REITs também possuem desvantagens e devemos ponderá-las antes de entrar nesse ativo.

Taxa de juros

Os REITs têm uma correlação muito grande com a taxa de juros do país. Por serem investimentos de renda, os REITs são afetados quando a taxa de juros aumenta. Esse movimento leva os investimentos de renda fixa, como os Treasury Bonds, a terem um rendimento maior. Consequentemente, investidores migram para um investimento mais seguro porque o risco privado tende a ser maior. Teoricamente, os investimentos pagos pelo governo são sempre mais seguros, pois o Estado pode sempre imprimir mais dinheiro para pagar suas dívidas, o que não acontece com empresas privadas. Assim, quando as taxas de juros sobem, o preço dos REITs tende a descer. Mas é importante citar que o lucro das empresas não é afetado por esse movimento, apenas seu preço em bolsa.

Foco em um setor

Outro ponto a ter em mente é que um REIT costuma se focar em apenas um setor, por exemplo, o American Tower investe apenas em antenas de comunicação, ao passo que o Public Storage investe apenas em depósitos de armazenamento. Assim, apesar de termos uma diversificação geográfica ao investir em um REIT, não há uma diversificação de setores, o investidor deve escolher empresas de diferentes setores imobiliários para não sofrer com uma crise setorial.

Investimento de longo prazo

Por fim, os REITs tiveram um resultado historicamente melhor do que as ações, mas esse resultado só vale para o longo prazo. O setor imobiliário não costuma premiar no curto prazo, quanto mais tempo ficarmos investidos em REITs, melhor podemos ver os retornos desse ativo.