REITs são tão complexos quanto ações. Assim, para escolhermos um bom REIT, precisamos analisá-los com cuidado. Entretanto, existem dois indicadores que são muito úteis para escolher um bom REIT, e podemos usar apenas esses dois para tomar um boa decisão.
Analisando REITs com apenas DOIS indicadores
Para entender melhor nossa análise, vamos usar exemplos reais.
Alexandria Real Estate Equity (ARE)
O Alexandria Real Estate Equities é um REIT de escritórios de alta qualidade, como imóveis de classificação Triple-A (AAA). Ele concentra seus ativos na América do Norte, principalmente nos Estados Unidos, contabilizando um total de 291 propriedades espalhadas por Boston, São Francisco, Nova York, San Diego, etc.
O REIT possui uma diversificação bem ampla com imóveis de qualidade.
Para analisar esse REIT, vamos usar dados publicados pela Nareit em seu relatório mensal.
Fonte: Nareit
Na nossa análise, vamos usar o FFO/ação e o nível de dívidas. O FFO/ação mostra quanto as operações do REIT vão faturar para cada ação que o REIT tem. Os dados da Nareit estimaram que o Alexandria terá um FFO/ação de 7,70 dólares. Isso quer dizer que cada ação desse REIT tem o potencial de lucrar 7,70 dólares.
Se compararmos com a média do mercado de REIT de escritórios podemos perceber a diferença. O relatório mostra que o FFO/ação estimado para escritórios é 2,44 dólares. Assim, o Alexandria acaba se destacando em seu setor.
Outro fator importante para a análise de um REIT é o nível de dívidas, pois mostra quão alavancado ele está. Não existe nada de errado em uma empresa ter dívidas, pois ela utiliza esse capital para crescer. Outras empresas também se beneficiam por ter dívidas, pois elas diminuem o montante de imposto corporativo que elas pagam, mas como REIT são isentos de impostos corporativos, essa vantagem não os beneficia.
Segundo o relatório da Nareit, o Alexandria tem o um percentual de dívidas de 28,1%. Esse indicador mostra o total de dívidas com relação ao patrimônio do REIT. A média de dívidas do mercado de escritório é de 48,9%. Logo podemos entender que o REIT tem um controle maior das suas dívidas do que seus pares de mercado.
Dessa forma, se olharmos para a Alexandria em janeiro de 2021, podemos ver que ele é um REIT bem diversificado, com uma boa qualidade de imóveis, sua estimativa de ganhos está atraente e seu nível de dívidas está controlado.
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PS Business Parks (PSB)
Nosso segundo estudo de caso é o PS Business Parks, um REIT do setor industrial. Ele possui 97 parques industriais em operação em 6 estados americanos, principalmente na Califórnia, Flórida e Washington. Cada imóvel costuma ter mais de um inquilino e o REIT aluga para pequenas e médias empresas do mercado.
Fonte: Nareit
Os dados do relatório da Nareit indicam que o FFO/ação do PS Business Parks para 2021 é de 6,51 dólares, comparado com uma média de 2,57 dólares do mercado de REITs industriais. Podemos notar a diferença entre os REITs de escritório e os REITs industriais, e é por isso que é importante comparar REITs do mesmo setor, já que eles são afetados de modo diferente pelos movimentos econômicos.
Já o nível de dívidas do PS Business Parks é 0%, isso quer dizer que atualmente o REIT não tem nenhuma dívida. Isso não é necessariamente bom ou ruim, além disso, caso o REIT venha a querer comprar novos imóveis, ele pode adquirir alguma dívida. A média de dívidas do mercado de REITs industriais é de 25,2%.
O PS Business Parks é considerado uma empresa de média capitalização, assim ela ainda tem bastante espaço para crescer. Ela tem o valor de mercado de apenas 3 bilhões e, atualmente, é o 10° maior REIT industrial dos Estados Unidos. Assim, como toda empresa pequena, ela pode apresentar alguma volatilidade na bolsa de valores, principalmente no curto prazo. Porém, ela apresenta uma abordagem bastante conservadora com sua alavancagem e tem um potencial de crescimento interessante.
Simon Properties (SPG)
O setor de shopping centers sofreu muito durante a crise do coronavírus e isso atingiu diretamente os REITs desse setor. Um dos maiores REITs de shopping é o Simon Properties, uma das maiores empresas de retail americana.
Fonte: Nareit
Em 2019, as ações do Simon estavam batendo 180 dólares, em março de 2020 o valor despencou para 48 dólares, em março de 2021, o REIT teve suas ações negociadas a 110 dólares.
Mesmo com o fechamento das lojas durante os meses de lockdown, o Simon Properties apresentou um Dividend Yield por volta de 4,56%. O que é um resultado bem significativo para o mercado de REITs.
Em 2021, o mercado de REITS ainda apresenta muita volatilidade e os documentos da Nareit projetam um FFO/ação para o REIT de 9,54 dólares, um número bem maior do que a média do mercado de retail, que é de 5,14 dólares. Se observamos o nível de dívidas do mercado de retail, 81%, podemos ver que o Simon Properties também está menos alavancado do que seus pares de mercado. O relatório mostra um nível de dívidas para o REIT de 54,4%.
Esses foram apenas exemplos de análises rápidas que podemos fazer usando os dados que encontramos na internet. Para você ter acesso aos relatórios mais recentes sobre o mercado de REITs, você pode acessar o site da Nareit, na seção de “REIT Data” (Dados sobre REITs).