O mercado de FIIs de shopping foi o que mais sofreu na crise do coronavírus, e em meados de 2021 esses ativos ainda não se recuperaram novamente da primeira queda. No artigo de hoje vamos falar se vale a pena investir em FIIs de shopping.
Vale a pena investir em FIIs shopping AGORA???
Em março de 2020, a maioria dos shoppings brasileiros foram fechados devido ao coronavírus, isso fez com que o faturamento desses ativos fosse zero, e nos meses seguintes muitos FIIs cortaram sua distribuição de dividendos para poder se manter.
Se observamos o maior FII de shopping center do IFIX, o HGBS11 (CSHG Brasil Shopping), podemos ver que ele teve uma queda de mais 40% do seu patrimônio e atualmente o fundo ainda não se recuperou.
Os FIIs multi ativo como é o caso do HGBS11 conseguiram manter sua distribuição de dividendos, mas bem menos do que entregavam em anos passados. Por outro lado, os FIIs de shopping mono ativo, tiveram sua distribuição totalmente cortada. Essa situação é mais um indicador da importância da diversificação, e quanto maior o fundo, com mais imóveis e mais inquilinos, maior será a segurança do recebimento dos aluguéis.
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Vale a pena investir em FIIs de shopping?
Com o avanço da vacinação no Brasil, grandes fundos imobiliários de shopping center tendem a se recuperar dessa baixa. Mas esse crescimento pode ser demorado, já que muitos estabelecimentos ainda estão funcionando com horário de funcionamento reduzido.
Assim, para quem tem um olhar no longo prazo, pode aproveitar o momento de queda do mercado e adquirir cotas de FIIs de shopping.
Como analisar FIIs de shopping?
Os FIIs de shoppings tiram sua renda de basicamente dois lugares: estacionamento e lojas.
Estacionamento fica fácil de entender. O fluxo de carros entra e sai do shopping, criando a receita com o pagamento da taxa de estacionamento.
A receita das lojas têm uma variação maior. Ela vai depender dos tipos de lojas que formam o mix (ou o conjunto de lojas) do shopping.
Os tipos de lojas são:
Âncoras
As lojas âncoras são as maiores do shopping. Elas são normalmente aquelas grandes redes varejistas, como Riachuelo, C&A, etc.
Essas lojas chamam pessoas para o shopping, fazendo com que o movimento seja maior. Elas sabem a importância que têm para o faturamento do shopping, por isso que as lojas âncoras pagam o aluguel mais barato por metro quadrado que as outras.
Megalojas
As megalojas são menores do que as âncoras, mas ainda ocupam grandes espaços. Elas são um intermediário entre lojas âncoras e as lojas menores (satélites).
Elas são formatadas por grandes sapatarias, restaurantes mais sofisticados, e aquelas grandes áreas que o shopping possui.
Satélites
As lojas satélites são aquelas menores que ficam espalhadas por todo o shopping. Elas são lojas de roupas de marca, jóias, perfumaria, etc.
As lojas satélites são muito importantes para a receita do shopping, pois elas pagam os maiores aluguéis. O pensamento é: embora as pessoas vão aos shoppings por causa das lojas âncoras, as satélites realizam as vendas mais caras.
Quiosques
Outro importante componente do mix dos shoppings são os quiosques. Por estarem no meio do corredor e serem mais visíveis para as pessoas passeando no shopping, os quiosques pagam o maior aluguel.
Operações de shoppings
Por terem uma diversificação de inquilinos muito grande, uma operação de shopping saudável (antes da pandemia) não costuma ter vacância maior que 10%. É importante que o mix tenha lojas âncoras para garantir o fluxo de pessoas, e lojas satélites para ter uma receita interessante.
