Existem dois principais tipos de REITs que podemos investir no mercado americano. No artigo de hoje vamos saber um pouco mais sobre eles.
REITs de Equity ou REIT de Mortgage: é melhor investir em tijolo ou em papel nos Estados Unidos
REITs de Equity são aqueles que investem diretamente em imóveis, comprando, administrando, vendendo e até construindo propriedades. Já os REITs de Mortgage, investem em títulos de dívidas relacionados ao setor imobiliário e até podem emprestar dinheiro para a construção de novas propriedades.
Vantagens e desvantagens dos REITs de Equity
Por investir em imóveis físicos e ter a maioria do seu lucro proveniente de aluguéis, os REITs de Equity tendem a ter uma distribuição de dividendos constante. Assim, não há muita surpresa de um trimestre para o outro.
Além disso, esses REITs costumam ter um crescimento natural do seu portfólio, pois seus imóveis tendem a aumentar seu valor no decorrer dos anos. Por causa disso, grandes e bem estabelecidos REITs de equity tiveram um desempenho maior do que o mercado de ações no longo prazo.
Como todo investimento, REITs de equity têm seus pontos fracos. Um deles é a forte correlação com a taxa de juros do país. Normalmente, quando a taxa de juros sobe, o preço dos REITs caem, pois os investidores costumam migrar para investimentos mais conservadores.
Além disso, esses REITs são mais sensíveis ao ciclos do mercado. Quando existe uma grande oferta de imóveis no mercado, os preços dos aluguéis tendem a cair, e levam com eles os rendimentos dos REITs.
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Vantagens e desvantagens dos REITs de Mortgage
O mercado de REITs de Mortgage tende a entregar um Dividend Yield maior do que o mercado de Equity, geralmente 10% ou mais. Isso acontece porque esses investimentos são mais especulativos. Eles adquirem dívidas para comprar títulos de renda fixa. Assim, eles pedem dinheiro emprestado com um juros menor e compram títulos de dívidas ou emprestam esse dinheiro por um juros maior. Essa diferença ou “spread” é o lucro operacional desses REITs.
Assim, não existe um crescimento do patrimônio de REITs de Mortgage de uma maneira natural, pois no vencimento da dívida, eles recebem o valor que eles emprestaram e o lucro vai todo para o acionista em forma de dividendos. Dessa forma, no longuíssimo prazo, esses REITs acabam perdendo para a inflação.
Além disso, as mudanças na taxa de juros do país também afetam os REITs de Mortgage, mas de outro modo. Como seu lucro está diretamente ligado à taxa de juros praticada, qualquer mudança nessa taxa vai diminuir os lucros desses REITs. Isso adiciona um risco maior nesse tipo de ativo.
Considerações sobre os dois tipos de REITs
REITs são instrumentos de renda, no qual podemos esperar distribuições constantes de dividendos. O objetivo desse ativo é ser previsível e constante, pois assim, podemos ter uma fonte de renda recorrente no nosso portfólio. Mais ainda, essa fonte de renda deve ser protegida da inflação para que nosso poder de compra não seja afetado no decorrer dos anos. Dessa forma, os REITs de Equity podem ser mais interessantes pois eles proporcionam tanto um fluxo de renda sem muitas surpresas quanto uma proteção contra a inflação.
Para obter mais ganho de capital, podemos usar outros tipos de investimentos mais eficientes, como as ações, que costumam ter uma valorização do seu papel bem maior do que os REITs, pois elas podem reter seus lucros e investir em suas operações.
No fim das contas, uma carteira de investimentos bem diversificada, com ações, REITs, e investimentos de renda fixa para cobrir emergências sempre é a melhor opção.