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Você sabe como calcular o preço justo de um fundo imobiliário? No artigo de hoje vamos aprender algumas maneiras que podemos precificar FIIs.

Qual é o preço justo para um fundo imobiliário?

Diferentes tipos de Fundos vão requerer diferentes tipos de análises, logo vamos separar nosso artigo entre Fundos de Papel e Fundos de Tijolo.

Preço justo fundo imobiliário de Papel

Para fundos de Papel, a precificação fica mais simples porque o Valor Patrimonial desses fundos são a soma de todos os investimentos que eles possuem em carteira. Logo, podemos ter mais confiança nessa contabilização. 

Assim, podemos observar um indicador bem conhecido: o P/VP (preço sobre valor patrimonial).

Esse indicador vai nos dizer quanto de diferença existe entre o valor de negociação do fundo e seu valor patrimonial.

Quando o P/VP está menor do que 1, sabemos que aquele investimento tem uma margem de segurança. Essa margem garante que caso ocorra uma alta no preço do ativo, os ganhos são maiores para quem aproveitou a baixa. Porém, se forma maior que 1 mostra que aquele FII negociando com uma valor mais alto que seu Valor Patrimonial, logo está caro.

Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um guia completo sobre o assunto.

Preço justo fundo imobiliário de Tijolo

No caso dos fundos de Tijolo, não podemos nos utilizar do P/VP, pois seu Valor Patrimonial é analisado apenas uma vez por ano. Uma empresa é contratada para fazer a análise dos imóveis do fundos, normalmente usando o método de fluxo de caixa descontado. Esse método traz os lucros a valores presentes e tem fatores subjetivos, que vão mudar dependendo do analista.

Assim, quando olhamos o P/VP de um fundo de Tijolo, ele pode estar desatualizado a 11 meses e o valor que está lá provavelmente não representa o valor atual do FII.

Nos informes anuais do fundos podemos ver as datas que a análise foi feita, quando que os imóveis se valorizaram ou desvalorizaram, qual método de análise utilizado, etc.

Muito analistas se utilizam do Modelo de Gordon para saber qual é o valor ideias de compra de uma cota de fundo de tijolo, com relação a renda que ele pode entregar.

Formula de gordon

  • P = Preço
  • D = dividendos nos próximos 12 meses
  • K = Taxa de desconto
  • g = Taxa de crescimento dos dividendos

Para simplificar, podemos dizer que para os dividendos dos últimos 12 meses, se o FII for multi ativo e multi inquilino, com um bom histórico pagador de dividendos, e conseguiu manter suas distribuições regulares e constantes, podemos apenas multiplicar o último dividendo por 12. Verifique a constância de pagamentos no relatório gerencial

A taxa de desconto é uma taxa que podemos ganhar de prêmio ao investir em renda variável. Normalmente, se pegarmos o título IPCA+ de mais longo prazo e somarmos mais 2 (Esse dois seria a rentabilidade a mais que gostaríamos devido ao risco), chegamos a essa taxa.

Por exemplo, atualmente (setembro de 2020) o Tesouro IPCA+ renda a inflação mais 4,26%, ou seja, até o fim desse período nosso dinheiro vai renda o mesmo que a inflação, com o prêmio de 4,26%. Somando mais 2, que seria o lucro que devemos ganhar pelo risco que estamos tomando na renda variável, deveria ganhar o valor de 6,26%. 

Por fim, a taxa de crescimento dos dividendos seria quanto achamos que os dividendos do fundo vão crescer acima da inflação. Para fazer uma análise com bastante margem de segurança, podemos colocar zero aqui, pois na pior das hipóteses, os dividendos são ser ajustados igualmente pela inflação.

No nosso exemplo, vamos usar uma estimativa de FII com um dividendo acumulado de R$ 7,8 nos próximos 12 meses.

P = 7,8 / 0,0626 – 0

P = 124,60

Então, se você comprar uma cota desse FII por R$ 124,60 ou menos, você vai se utilizar de uma margem de segurança, para conseguir mais retornos no longo prazo.

Podemos ver que uma análise de fundo imobiliário é bem subjetiva, pois temos que prever algumas variáveis no nosso cálculo. O melhor é ser conservador e sempre tentar buscar o máximo de margem de segurança possível, desse modo fica mais improvável perder dinheiro. 

By Anna Kesya Lima

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