Os REITs e os FIIs são investimentos bastante diferentes. Mesmo que os nossos Fundos imobiliários sejam “inspirados” pelos investimentos americanos, os dois têm características muito distintas.
Os REITs são empresas com foco no setor imobiliário, como as várias empresas de Properties brasileiras, como BR Malls, Iguatemi, etc. Empresas de Properties podem fazer a aquisição, locação, administração, incorporação e venda de imóveis comerciais.
Dessa forma, os REITs são instrumentos bem mais especulativos do que FIIs, pois eles podem criar dívidas para comprar mais imóveis, compram e vendem propriedades para adquirir ganhos de capital e são empresas muito maiores do que os FIIs.
Para comparar o tamanho de cada ativo. O American Tower (AMT) maior REIT do mercado americano tem um valor de mercado de 102 bilhões de dólares, ao passo que o nosso maior FII, o Kinea Índices de Preços (KNIP11), tem apenas 4 bilhões de reais. É uma diferença gritante.
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Além disso, os FIIs são instrumentos de renda, o objetivo deles é apenas distribuir renda para seus cotistas, eles não estão muito interessados em ganhos de capital. Assim, não é muito produtivo comparar os dois tipos de investimentos. E para quem quer uma boa diversificação, investir tanto em REITs como em FIIs podem ser uma boa opção.
Os FIIs também tendem a possuir um Dividend Yield maior, já que eles são mais arriscados. Os REITs são grandes empresas com imóveis em todos os países do mundo, normalmente, eles possuem no mínimo 100 imóveis em seu portfólio, mas é normal que os maiores REITs tenham milhares de propriedades. O American Tower, por exemplo, tem 170,000 propriedades espalhadas por todos os continentes. Assim, quanto maior é o ativo, mais seguro ele tem a ser, e isso impacta no seu Yield. É só observar que FIIs mono ativo costumam ter um maior Yield do que FIIs multiativo, justamente porque eles são mais arriscados.
