Analisar um REIT é importante para fazermos a melhor decisão de investimento. No artigo de hoje, vamos fazer uma pequena análise de dois REITs do mercado.
Quais são os melhores REITs do mercado?
Alexandria Real Estate Equity (ARE)
O Alexandria Real Estate Equities é um REIT de escritórios de alta qualidade, como imóveis de classificação Triple-A (AAA). Ele concentra seus ativos na América do Norte, principalmente nos Estados Unidos, contabilizando um total de 291 propriedades espalhadas por Boston, São Francisco, Nova York, San Diego, etc.
O REIT possui uma diversificação bem ampla com imóveis de qualidade.
Para analisar esse REIT, vamos usar dados publicados pela NaREIT em seu relatório mensal.
Na nossa análise, vamos usar o FFO/ação e o nível de dívidas. O FFO/ ação mostra quanto as operações do REIT vão faturar para cada ação que o REIT tem. Os dados da NaREIT estimaram que o Alexandria terá um FFO/ ação de 7,70 dólares. Isso quer dizer que cada ação desse REIT tem o potencial de lucrar 7,70 dólares.
Se compararmos com a média do mercado de REIT de escritórios podemos perceber a diferença. O relatório mostra que o FFO/Ação estimado para escritórios é 2,44 dólares. Assim, o Alexandria acaba se destacando em seu setor.
Outro fator importante para a análise de um REIT é o nível de dívidas, pois mostra quão alavancado ele está. Não existe nada de errado em uma empresa ter dívidas, pois ela utiliza esse capital para crescer. Outras empresas também se beneficiam por ter dívidas, pois elas diminuem o montante de imposto corporativo que elas pagam, mas como REIT são isentos de impostos corporativos, essa vantagem não os beneficia.
Segundo o relatório da NaREIT, o Alexandria tem o um percentual de dívidas de 28,1%. Esse indicador mostra o total de dívidas com relação ao patrimônio do REIT. A média de dívidas do mercado de escritório é de 48,9%. Logo podemos entender que o REIT tem um controle maior das suas dívidas do que seus pares de mercado.
Dessa forma, se olhamos para a Alexandria para esse momento de mercado, podemos ver que ele é um REIT bem diversificado, com uma boa qualidade de imóveis, sua estimativa de ganhos está atraente e seu nível de dívidas está controlado.
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PS Business Parks (PSB)
Nosso segundo estudo de caso é o PS Business Parks, um REIT do setor industrial. Ele possui 97 parques industriais em operação em 6 estados americanos, principalmente na Califórnia, Flórida e Washington. Cada imóvel costuma ter mais de um inquilino e o REIT aluga para pequenas e médias empresas do mercado.
Os dados do relatório da NaREIT indicam que o FFO/ação do PS Business Parks para 2021 é de 6,51 dólares, comparado com uma média de 2,57 dólares do mercado de REITs industriais. Podemos notar a diferença entre os REITs de escritório e os REITs industriais, e é por isso que é importante comprar REITs do mesmo setor, já que eles são afetados de modo diferente pelos movimentos econômicos.
Já o nível de dívidas do PS Business Parks é 0%, isso quer dizer que atualmente o REIT não tem nenhuma dívida. Isso não é necessariamente bom ou ruim, além disso, caso o REIT venha a querer comprar novos imóveis, ele pode adquirir alguma dívida. A média de dívidas do mercado de REITs industriais é de 25,2%.
O PS Business Parks é considerado uma empresa de média capitalização, assim ela ainda tem bastante espaço para crescer. Ela tem o valor de mercado de apenas 3 bilhões e, atualmente, é o 10 maior REIT industrial dos Estados Unidos. Assim, como toda empresa pequena, ela pode apresentar alguma volatilidade na bolsa de valores, principalmente no curto prazo. Porém, ela apresenta uma abordagem bastante conservadora com sua alavancagem e tem um potencial de crescimento interessante.
