Capa do livro Guia Suno Fundos Imobiliários

 

O Guia Suno Fundos Imobiliários é mais uma obra da casa de análise Suno Research. O livro é escrito pelo Professor Marcos Baroni, um dos maiores especialistas em FIIs do Brasil, e Danilo Bastos que também realiza um trabalho educacional forte voltado para essa indústria.

 

Os fundos de investimentos imobiliários ou FIIs nasceram da junção do mercado financeiro com o mercado imobiliário. 

O pequeno valor de entrada, permite ao investidor diversificar, pois pode dividir seus recursos em FIIs diferentes. Tanto a compra quanto a venda desses investimentos imobiliários é facilmente feita através do ambiente de negociação das corretoras: o Home Broker.

O livro se utiliza de alguns artigos publicados na site da Suno na seção Fiikipedia. Esses artigos foram escritos pelo próprio Professor Baroni e apresentam algumas analogias para explicar termos do mercado de capitais, como inflação e gestão de carteira.Guia Suno Fundos Imobiliários - Resumo

Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um e-book completo sobre o assunto.

Entendendo os fundos imobiliários

Os FIIs proporcionam renda passiva consistente proveniente de imóveis. Esse imóveis são escritórios de alto nível, shoppings nas melhores regiões do país, flats etc. Os aluguéis recolhidos por esses fundos são distribuídos de forma proporcional para os investidores.

Esse investimento reúne várias pessoas que querem investir seu dinheiro em imóveis. Os administradores do fundo organizam e administram esses recursos e procuram os melhores imóveis para aquisição. Todo esse processo é descrito  através de relatórios emitidos pelo administrador, com a fiscalização da CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

Os fundos imobiliários nasceram em 1993, mas foi apenas em 2005 que foi decretada a lei de isenção de impostos nos dividendos dos FIIs.

Embora tenham nascido nos Estados Unidos, investimentos parecidos com os FIIs existem atualmente em 40 países.

Os FIIs têm que por lei distribuir 95% do lucro semestral. Esse fluxo de caixa é uma das principais vantagens desse investimento. Esse fluxo é maior até que as empresas tidas como melhores pagadoras de dividendos da bolsa.

Tipos de FIIs

Fundos Imobiliários investem em imóveis, empreendimentos imobiliários, títulos de renda fixa atrelados a ativos imobiliários ou em outros FIIs. A comunidade de investidores classifica esse ativo em quatro tipos:

  • Fundos de tijolo
  • Fundos de desenvolvimento
  • Fundos de papel
  • Fundos de fundos

 

Porém, a ANBIMA (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais) faz uma classificação formal dos FIIs com relação ao objetivo do fundo:

Desenvolvimento para renda: FIIs que investem acima de dois terços do seu patrimônio em desenvolvimento imobiliário.

Desenvolvimento para venda: FIIs que investem acima de dois terços do seu patrimônio em desenvolvimento imobiliário para fins de alienação a terceiros (venda).

Renda: FIIs que investem acima de dois terços do seu patrimônio para geração de renda com locação ou arrendamento.

Títulos de valores mobiliários: FIIs que investem acima de dois terços do seu patrimônio em LCIs, CRIs, ações ou cotas de empresas do setor imobiliário, FIPs e FIDCs.

Híbridos: FIIs que não se focam apenas em uma das outras categorias.

Gestão 

Além disso, a ANBIMA também classifica com relação à gestão.

Gestão passiva: FIIs que especificam nos seus regulamentos o imóvel ou o conjunto de imóveis que irá compor a carteira ou aqueles que têm por objetivo acompanhar um indicador do setor.

Gestão ativa: FIIs que não seguem os critérios de gestão passiva.

Há ainda a opção por seguimento: agências bancárias, educacionais, hospital, hotel, lajes corporativas, logístico, residências e shopping center. Os que não investem dois terços do seu patrimônio em uma dessas modalidades é considerado um fundo híbrido ou é classificado como “outros“.

Essas informações estão no prospecto de cada FII, que é o documento inicial contendo todas as características desse investimento.

Vantagens dos FIIs comparado com o investimento direto em imóveis

O livro faz uma comparação entre investir diretamente em imóveis ou em FIIs. O objetivo dessa comparação é apontar qual o melhor produtor de renda passiva. Trago aqui os principais argumentos do livro.

Tipos de imóveis

Com relação à qualidade, os FIIs saem na frente por serem donos de grandes shopping centers, lajes corporativas de alto padrão, galpões logísticos de alto tecnologias etc. Segundos os autores, esses imóveis de primeira linha são melhores geradores de renda, têm uma demanda maior dos inquilinos e uma maior preservação de valor no longo prazo.

Todas essas vantagens podem ser acessadas pelo investidor de FIIs por apenas 100 reais a cota. Esse preço pode variar de fundo para fundo, mas a maioria é negociada com essa margem. 

Esse valor é bem abaixo da qualquer aluguel de um imóvel mesmo em um bairro afastado do centro da cidade ou de uma loja no interior, que são os imóveis que um(a) investidor(a) pequeno(a) teria condições de comprar.

Tipos de inquilinos 

Imóveis de qualidade também trazem inquilinos de qualidade, como empresas consolidadas que precisam de salas comerciais para seus escritórios, ou galpões para  estocar seus produtos ou ainda uma loja grande e bem localizada em um grande shopping. Esse tipo de inquilino tem uma probabilidade menor de não pagar o aluguel, logo a renda produzida é menos inconstante. 

Além disso, estar em um imóvel bem localizado é um ótimo cartão de visitas para uma empresa. 

O risco de inadimplência também é diluído, pois FIIs normalmente têm vários inquilinos em vários imóveis diferentes. Assim, se uma empresa isolada não pagar o aluguel do mês, a receita total no fundo não é tão afetada. Mais ainda, para os investidores que têm FIIs de vários setores, essa inadimplência pode nem ser percebida devido a grande diversificação.

Tipos de contratos

Nessa seção, o livro também fala sobre os tipos de contratos que existem no mercado, que são:

Contrato típico: são contratos convencionais que têm a duração média de cinco anos e multa entre três a seis meses. Além disso, há revisões de aluguel a cada três anos, que podem aumentar ou diminuir o aluguel dependendo da inflação do período.

Contrato atípico: são negociados no início da operação e nem o locatário ou o inquilino podem pedir revisão de aluguel. Caso haja quebra no contrato, a multa é a soma de todos os aluguéis que faltam.

Diversificação

A diversificação é uma forma de proteção contra a perda de dinheiro. Com os FIIs podemos diversificar por setor (lajes corporativas, shoppings, hospitais etc), por local (São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais etc) e ainda por administrador.

Mas o livro aconselha uma diversificação seletiva, levando em conta alguns parâmetros. Devemos escolher FIIs que apresentem:

  • Contratos mais fortes e longos, com baixo risco de crédito.
  • Shoppings com nível de maturação adequada e capacidade de expansão.
  • Escritórios com vacância controlada e recolocação ágil.
  • Galpões logísticos que podem se beneficiar com a evolução maciça do comédia eletrônica.
  • Recebíveis com taxas generosas.

 

Essa diversificação também é usada para maximizar os resultado da carteira.

Simplificação

Comprar e vender FIIs é muito mais fácil do que lidar com um imóvel físico. Todo o processo é feito pelo Home Broker da corretora com alguns poucos cliques.

Gestão do investimento

FIIs possuem uma gestão profissional para encontrar os inquilinos, fazer cobranças, verificar o pagamento de contas como IPTU e condomínio e negociar aluguéis. Gestores profissionais têm uma maior competência para escolher melhores imóveis e vender imóveis que não fazem mais sentido para o fundo.

Para uma boa escolha de gestores, os autores indicam os seguintes perfis:

  • Estarem próximos dos inquilinos antecipando movimentos e eventuais necessidades.
  • Vistorias recorrentes nos imóveis para manutenção e retrofits, quando necessários.
  • Busca frequentes por ativos com melhores perspectivas no mercado.
  • Informações e estratégias claras em seus relatórios gerenciais.

 

Porém, o livro cita que, no passado, os FIIs que performaram melhor foram os de gestão passiva; ou seja, os gestores menos diligentes tiveram uma performance melhor. Entretanto, esse resultado tende a mudar no futuro, pois os FIIs estão cada vez mais tendo gestão ativa.

Liquidez

Liquidez é a capacidade de um ativo de virar dinheiro. Imóveis em si são pouco líquidos, pois custam caro e o processo de transferência de posse pode demorar meses. 

A liquidez é importante pois nos permite entrar e sair de um investimento sem dor de cabeça.

Tributação 

Aluguéis de imóveis sofrem a ação do Imposto de Renda. Porém, uma das maiores vantagens dos FIIs é a isenção de Imposto nos dividendos. Quem investe em FIIs só paga imposto quando vende suas cotas com ganho e paga a alíquota de 15%. Já quem investe diretamente em imóveis paga 20% sobre lucro da venda.

Por fim, os autores apontam algumas desvantagens que eles veem nos FIIs, como:

Dificuldade de conhecer os imóveis 

Podemos passar pela frente dos grandes galpões ou prédios corporativos, mas não podemos ter acesso a todas as áreas. FIIs podem possuir vários imóveis e estes podem estar espalhados em vários estados do Brasil. Alguém disso, se você tem contas de fundos imobiliários, não lhe dar permissão de entrar em todas os espaços dos  imóveis do fundo. Os investidores só têm direito a renda.

Impossibilidade de escolher os imóveis 

Quem faz a escolha de qual imóvel o fundo vai comprar é o gestor. Os investidores podem apenas escolher qual fundo investir.

Impossibilidade de utilização como garantia

Imóveis reais podem ser dados como garantias para empréstimos. Cotistas de FIIs não tem esse opção, mas podem vender parte das cotas para sanar dívidas.

Impossibilidade de barganha na compra

Quem compra imóvel físico tem a chance de barganha caso o vendedor precise se desfazer do ativo com rapidez. Investidores de FIIs sempre pagam o preço do mercado. Se o mercado está em alta, os preços são mais caros, mas no mercado em baixa, existe a possibilidade de descontos.

Mercado imobiliário

O mercado imobiliário tem seus próprios termos e jargões. Quem investe em FIIs precisa se familiarizar com esses temos para melhor analisar suas compras futuras.

Aqui vão os mais comuns:

Absorção Bruta 

O total da área locada em determinado período.

Área Bruta Locável – ABL

É área disponível para ser alugada, normalmente imóveis comerciais como shoppings e edifícios possuem áreas de paisagismo e até setores administrativos que não estão disponíveis para locação, a ABL diz respeito apenas as áreas que podem ser alugadas. Esse dado é usado normalmente para verificar quanto dinheiro é gerado pelo m² de um imóvel.

Built to Suit

Essa denominação vem do inglês, como a maioria dos termos do mercado imobiliário, e está relacionada aos imóveis feitos sob medida para um certo inquilino. Os Built to Suits são muito comuns em prédios de faculdades e em hospitais, por precisarem de uma estrutura própria para o funcionamento dessas operações.

Cap Rate

Modo abreviado do termo “capitalization rate”, que é uma taxa resultante de todos os aluguéis recebidos em uma ano dividido pelo valor do imóvel no mercado imobiliário (não na bolsa de valores). O Cap Rate é muito usado para comparar imóveis com estruturas e operações diferentes.

Certificação LEED

Esses certificados são dados para prédios que possuem operações sustentáveis para o meio ambiente, por utilizarem energias limpas e renovação de recursos como água. O termo LEED significa “Leadership in Energy and Environmental Design”, em português: Liderança em Energia e Design Ambiental.

Flight to Quality

Expressão muito usada quando o ciclo imobiliário se encontra em momentos de crise e os aluguéis de propriedades de alto padrão construtivos começam a ficar mais baratos devido a grande quantidade de imóveis novos disponíveis e poucos inquilinos para alugarem. O voo para a qualidade” ocorre quando os inquilinos de prédios de menor padrão construtivo se mudam para prédios com maior padrão construtivo, justamente por causa dos aluguéis mais baratos.

Net Operating Income – NOI

O NOI é basicamente o resultado operacional de um imóvel, ou seja, quanto aquele prédio está produzindo de rendimentos. O cálculo do NOI é feito diminuindo o lucro total de uma propriedade pelas despesas que o imóvel produz no dia a dia.

Retrofit

Os Retrofits são as reformas feitas para que o imóvel seja modernizado, para que ele seja mais competitivo comparado com os outros imóveis da região.

Sale and Leaseback

É uma negociação no qual um imóvel é vendido pelo proprietário e logo depois esse proprietário aluga do novo dono.

Taxa de Ocupação

Taxa que indica quanto do imóvel está alugado, com inquilinos pagando aluguel. Essa taxa é obtida pela divisão da Área Bruta Locável ocupada pela Área Bruta Locável total do prédio.

Taxa de Vacância

Essa taxa informa quanto do imóvel está vago, sem nenhum inquilino ocupando estes espaços alugáveis. Ela é calculada dividindo a Área Bruta Locável vaga pela Área Bruta Locável total do prédio.

Ciclo imobiliário

O mercado imobiliário funciona através de ciclos. Eles ocorrem pelo desencontro entre a oferta de imóveis e a demanda por imóveis. Quando existe muita demanda por imóveis, muitos imóveis começam a ser construídos. Porém, como demora anos para a construção de grandes imóveis, quando estes estão finalmente prontos para serem alugados, há muitos imóveis vagos esperando inquilinos. 

O Guia Suno Fundos Imobiliários divide o ciclo imobiliário em quatro fases:

Fase 1

Período de recuperação após uma fase de baixa. Poucos imóveis são entregues. Vacância é reduzida e preços aumentam. Novos imóveis são construídos.

Fase 2

Período de expansão no qual a vacância é baixa e os preços estão em alta. Mais imóveis começam a ser construídos.

Fase 3

Estabilização dos preços iniciando um excesso de oferta pela conclusão de imóveis que começaram a ser construídos nas fases anteriores. Vacância começa a aumentar. Início da fase de baixa.

Fase 4

Pessimismo no mercado imobiliário. Redução dos preços dos aluguéis e alta vacância, estimulando o flight to quality. A diminuição da entrega de novos imóveis pouco a pouco começa a reduzir a vacância do mercado. Reinício da fase 1.

Analisando FII

Os autores afirmam que na análise de FIIs temos que considerar de forma igualitária alguns fatores, como:

Qualidade dos imóveis

Para lajes corporativas e galpões é importante observar a classificação imobiliária (patrão A+, A, B e C) e a localização (deve ser inserido em uma região cobiçada da cidade, no caso de lajes, e próximo aos grandes centros urbanos, no caso de galpões). 

No caso dos shoppings, devemos procurar operações maduras e bem consolidadas. A localização também é importante, bem como a facilidade de acesso.

Os autores não demonstram afinidade para fundos de agência bancária, mas se o imóvel tiver uma boa localização, pode ser alugado como uma loja de rua.

Documentos para entender os FIIs

Ler os documentos disponíveis sobre FIIs é o primeiro passo para entender como esse investimento funciona. Alguns desses documentos são:

Regulamento

No regulamento são apresentados os tipos de investimentos imobiliários que poderão ser realizados, assim como o prazo de duração do FII e sua política de investimento. O número de cotas e a possibilidade de futuras emissões também são apresentados. Além das taxas de administração e outras taxas.

Prospecto 

Quando um FII é criado, os administradores estruturam um documento informando qual vai ser o tipo do fundo (tijolo, papel, fundo de fundos ou desenvolvimento), quais características ele vai ter, qual setor vai estar inserido (shopping center, lajes comerciais, galpões logísticos, e etc), se vai ser um fundo mono ativo ou multi ativo e como será a gestão do fundo (ativa ou passiva).

Relatório Gerencial

Os relatórios gerenciais não são uma obrigação do fundo. Os gestores dos FIIs os fazem para conseguir passar de uma maneira mais didática, com gráficos e imagens dos imóveis, como está a situação do fundo. Nos relatórios gerenciais são divulgadas imagens dos imóveis do fundo, gráficos sobre a taxa de vacância, duração dos contratos, receita de locação, resultado do fundo e muito mais. 

Renda

O livro deixa bem claro que preço importa, logo se conseguimos comprar um bom FII com o preço reduzido conseguimos um retorno maior. Esse retorno pode ser identificado por meio do Dividend Yield.

Já o FFO (Funds From Operation) mede a receita operacional líquida não levando em conta ganhos com venda e despesas  financeiras. Ele pode ser usado para analisar a verdadeira renda gerada pelo FIIs através dos seus aluguéis. 

Entretanto, esses indicadores não podem ser considerados de forma isolada, sem ter em mente a qualidade do ativo.

Conclusão 

O Guia Suno Fundos Imobiliários é um livro de fácil leitura com informações relevantes para investidores iniciantes e até aqueles que já tem um pouco mais de experiência no mercado.

Alguns conceitos importantes abordados deixam bem claro que os FIIs são ótimos instrumentos para a geração de  renda.

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Obrigada. 

By Anna Kesya Lima

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