Fundos Imobiliários são investimentos muito usados pelos investidores para a geração de renda passiva. No artigo de hoje, vamos falar sobre FIIs mono ativo.
FII mono: vale a pena investir em fundos imobiliários mono ativo?
Fundos Imobiliários (FIIs) mono ativo são aqueles que só possuem um imóvel no seu portfólio. No início do mercado de FIIs no Brasil, esses fundos eram a maioria do mercado, mas com o crescimento da indústria, cada vez mais vemos menos FIIs com essa estrutura.
Atualmente, existem cerca de 48 fundos imobiliários mono ativos na bolsa de valores brasileira. A maioria deles são do setor de lajes corporativas e shoppings.
O que atrai muitos investidores para esses fundos são os altos dividendos pagos. Normalmente, um FII que tem apenas um ativo é mais arriscado do que um FII que possui vários imóveis, esse risco é traduzido nos altos dividendos.
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Fundos mono ativo não podem fazer mais emissões de cotas, logo seu número de cotas fica limitado. Com o crescimento da indústria de FIIs, esse número limitado de cotas vai acabar sendo mais e mais escasso, pois nem todos vão conseguir comprar cotas de FIIs mono ativo.
Se olharmos para a indústria de REITs, que é bem mais madura, podemos ver que a tendência do mercado são investimentos com cada vez mais imóveis. Por exemplo, o Boston Properties, um dos REITs do setor de lajes corporativas, tem participação em 179 imóveis. Logo, o que podemos esperar da indústria de FII é que os fundos tenham cada vez mais imóveis, e consequentemente, sejam mais diversificados.
Considerações sobre FIIs mono ativo
O risco dos FIIs mono ativo existe por causa da falta de diversificação. Podemos ver isso muito bem com a crise do coronavírus e o setor de shopping centers. A crise fez com que os shoppings fecharem e consequentemente, parecem gerar renda. Mas as regiões do país foram afetadas de forma diferente. Assim, FIIs que tinham shoppings em diferentes estados, puderam se recuperar melhor, e FIIs mono ativo, sofrem por estarem expostos a apenas uma região.
Caso ABCP
Desde 2020, o fundo ABCP11 (ABC Plaza), vem brigando na justiça. O FII foi acusado pela CVM de ter uma participação muito grande de apenas um investidor. Assim, ele estaria descaracterizado com FII e teria que pagar impostos por isso.
Os Fundos Imobiliários não precisam pagar imposto de renda desde que respeitem as normas do setor, como distribuir pelo menos 95% do seu lucro semestral e não ter nenhum cotista com uma participação de mais que 25% das cotas.
O ACBP desrespeitou essa lei dos 25% e está com uma ação na justiça para não pagar esse imposto. Caso perca, terá que vender parte do seu shopping para cobrir os gastos e isso afeta diretamente seu patrimônio. Se o fundo tivesse mais imóveis, não sofreria tanto com esse problema.
Dessa forma, temos sempre que ponderar sobre esses riscos antes de investir em FIIs mono ativo.
