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Uma das grandes dúvidas de quem começou a investir em FIIs recentemente é com relação a análise desses ativos. Por isso, no artigo de hoje vamos fazer o passo a passo sobre como entender os gráficos de um relatório gerencial de FIIs.

Como analisar os gráficos de fundos imobiliários

Relatórios gerenciais de fundos imobiliários possuem pontos em comum que podemos analisar para fazer uma boa escolha de investimento. Para nosso estudo, vamos utilizar o relatório do HGBS11 um fundo de shoppings com gestão ativa multi-multi (múltiplos imóveis e múltiplos inquilinos). Importante dizer que todas as imagens desse artigo pertencem ao relatório do fundo e nós vamos fazer uma leitura apenas educativa desses gráficos.

Assista nosso vídeo sobre como encontrar os relatórios gerenciais de FIIs:

 

Objetivo do fundo

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Os relatórios gerenciais normalmente iniciam com o objetivo do fundo, assim podemos identificar as informações mais relevantes sobre esse ativo. No nosso exemplo, podemos ver que o fundo investe no setor de shopping centers, o que o caracteriza como fundo de tijolo, já que investe a maioria do seu capital em imóveis físicos.

Especificamente, o FII investe apenas em imóveis pelo menos 15.000 metros quadrados de área bruta locável (ABL), ou seja, a área disponível para ser alugada. Essa informação é importante porque em um imóvel existem várias partes que não podem ser alugadas, como salas da administração, jardins, etc. Logo, a ABL vai mostrar quanto daquele imóvel está disponível para gerar renda.

Outro dado interessante nessa sessão é a localização dos ativos. O foco da gestão está em cidades populosas e em regiões economicamente aquecidas do país.

Por fim, o fundo busca uma parceria com empresas especializadas em administrar shopping centers. Assim, o fundo vai dividir a responsabilidade da manutenção do ativo para torná-lo mais atrativo para inquilinos.

Informações gerais 

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Nessa parte, o fundo mostra como está sua situação na bolsa de valores. A cota patrimonial diz respeito a quanto o valor dos imóveis do fundo somados valem por cota. Esse calculo é feito usando a análise de empresas especializadas em precificar imóveis. O valor de cada imóvel  pertencente ao fundo é somado e depois dividido pelo número de cotas. Logo, esse preço não está relacionado a quanto a cota está valendo na bolsa de valores.

Já a cota de mercado é diferente. Ela indica quanto os investidores estão pagando na bolsa de valores pela cota do FII.

Um modo simples de fazer a avaliação de um FII é ver se seu valor de mercado está abaixo do seu valor patrimonial. Assim, podemos verificar de forma simples se existe uma margem de segurança ou um desconto no preço do ativo. Essa análise é feita pelo P/VP (preço sobre valor patrimonial).

Por sua vez, o valor de mercado indica quanto todo o fundo está valendo na bolsa de valores. E a quantidade de cotas indica quantas cotas o fundo tem em circulação negociando.

Desempenho do fundo

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O desempenho do fundo mostra os resultados financeiros do FII. Essa coluna é separada pelos resultados do mês, o resultado acumulados do ano atual, e o resultado acumulado dos últimos 12 meses.

Renda imobiliária

O primeiro tópico é a receita imobiliária. Ela engloba a renda imobiliária, que mostra quanto os imóveis do fundo geraram de renda, subtraindo todas as despesas que as operações dos imóveis demandam.

A outra rubrica nesse tópico é o lucro operacional. Essa é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição dos ativos do FII, incluindo Imposto de Renda com ganho de capital. Lembrando que em finanças, toda vez que um número aparece entre parênteses ele está negativo. Logo, o lucro operacional desse FII foi negativo neste mês. 

Renda financeira

A renda financeira não provém dos imóveis do fundo, mas sim de investimentos financeiros. Neste relatório temos diferentes tipos:

Renda fixa: é comum os FII manterem dinheiro investidos em renda fixa com liquidez diária. Esse dinheiro pode ser usado para emergências ou para comprar imóveis que a gestão considera interessante.

CRI: Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) são títulos de crédito com lastro imobiliário. Eles são investimentos de renda fixa, ou seja, funcionam com um empréstimo. CRIs costumam ser bem rentáveis, por terem um prazo de duração mais longos e por seu valor inicial de investimento ser elevado. 

FIIs Líquidos: FIIs também podem investir em outros FIIs, pois este é considerado um investimento com lastro imobiliário. Assim, mesmo o HGBS não seja um FOF (fundo de fundo), ele aproveitou a oportunidade do mercado para comprar cotas de FIIs.

LCI: Letras de Crédito Imobiliário (LCI) também é um investimento de renda fixa com lastro imobiliário. LCI tem data de vencimento marcado e também pode ser bastante rentáveis.

A receita imobiliária e a receita financeira são somadas para calcular o total de receitas. Uma coisa para se prestar atenção aqui é se a receita imobiliária deve ser maior do que a financeira, afinal o objetivo do fundo é extrair renda de imóveis, logo se ele não estiver fazendo isso, ele não está alcançando seu objetivo (esse pensamento vale apenas para fundos de tijolo).

Por sua vez, o resultado é a soma do total de receitas e o total de despesas.

Neste caso, o total de despesas são os gastos para pagar gestores e administradores do fundo, honorários, acessória e taxas da B3 e CVM (Comissão de Valores Mobiliários). Ou seja, os custos para manter o FII funcionando. No exemplo utilizado, essa despesa foi maior do que a receita total. Isso quer dizer que neste mês em específico esse fundo gastou mais com seu pessoal do que ele arrecadou.

Rendimentos aos recibos de emissão é o capital adquirido pelo fundo quando ele faz emissões de novas cotas. Como na imagem esse valor tem um traço, esse fundo não fez novas emissões no período.

O rendimento do FII mostrando quanto ele vai pagar de dividendos no total.

As últimas duas linhas mostram o lucro por conta (Resultado médio/Cota) e a distribuição de dividendo para cada cota (Rendimento médio/Cota). Na imagem podemos ver que o resultado por cota foi negativo, mas mesmo assim o fundo escolheu distribuir rendimentos gastando as reservas acumuladas.

Rentabilidade acumulada

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Nesse gráfico a rentabilidade do fundo é comparada com outros indicadores. Aqui, o valor da cota é simplesmente quanto ela está sendo negociada na bolsa de valores.

Seguindo, podemos ver que essa cota é comparada com o CDI (Certificado de Depósito Interbancário) com um rendimento de 100% (base 100). Isso quer dizer que se você tivesse investido nesse tempo do gráfico em um investimento de renda fixa que rende 100% do CDI, você teria esse valor em azul claro. O CDI acumulado líquido seria quando descontamos esse valor de impostos.

A comparação também é feita com o IFIX representado pela linha roxa. O IFIX é o índice de fundos imobiliários que calcula o resultado dos maiores e mais líquidos FIIs do mercado.

Finalmente, temos o valor da cota ajustado por rendimentos, que seria quanto teriamos somando todos os rendimentos pagos por cota mais o valor atual da cota. Podemos ver que o que realmente remunera nos fundos imobiliários são os dividendos.

Liquidez e valor da cota

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É comum o fundo mostrar sua liquidez em seus relatórios. Liquidez é a capacidade de um investimento em virar dinheiro.

Como podemos ver, nesse fundo, a liquidez vem crescendo com o decorrer dos anos, ou seja, mais pessoas estão comprando e vendendo cotas. Também podemos ver a variação do valor da cota no decorrer dos anos. Se a cota subir no decorrer dos anos, esse é um bom sinal.

Diversificação

Diversificar é uma técnica de alocação de capital pensada para reduzir os riscos. No mundo dos investimentos, diversificar é se expor a tipos diferentes de investimentos, comprando ativos de classes distintas, em lugares diferentes, e de setores diversos.

Diversificação da carteira

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A diversificação desse FII é feita de imóveis (estratégicos), que compõem a maior parte da carteira do fundo. O restante da alocação é feita em cotas de outros FIIs, CRIs e fundos de renda fixa. É sempre bom o FII ter um dinheiro em renda fixa, pois isso mostra que ele está preparado para crises e para oportunidades de compra.

Diversificação por ativo

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Colocando uma lupa apenas nos imóveis do fundo, agora podemos ver como a porcentagem do seu capital investido é alocado em cada imóvel. Assim, 17% de todo o dinheiro investido em imóveis desse FII está alocado no imóvel do shopping Penha e assim por diante.

Diversificação por região

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Outra diversificação que o fundo pode fazer é por estados. Nesse FII, como na maioria dos outros, grande parte dos imóveis estão localizados em São Paulo. Essa é a região que os gestões acham que existem mais ativos de qualidade e com potencial de rendimento. 

Porém, procurar outros imóveis em outros estados também é necessário para ter uma diversificação mais completa por região. 

Evolução da renda Imobiliária

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Um gráfico bem interessante nos relatórios é evolução da renda Imobiliária. Ela mostra quanto os imóveis do fundo estão produzindo. Como podemos ver no gráfico, devido a crise do coronavirus, a renda dos últimos dois meses caíram muito. Um dos motivos foi o fechamento do shopping centers, se eles não abrem, eles não vendem. Porém, podemos ver em azul claro que a renda vem crescendo no acumulado dos últimos 12 meses.

Vacância 

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A vacância informa quanto do imóvel está vago, sem nenhum inquilino ocupando os espaços alugáveis. Ela é calculada dividindo a Área Bruta Locável vaga pela Área Bruta Locável total do prédio.

Uma vacância alta mostra um problema, pois o fundo vai ter que arcar com as contas de condomínio e manutenção desses espaços vazios. Um vacância alta por muito tempo pode prejudicar muito a renda do fundo. Pois, além do fundo não estar ganhando aluguéis desses espaços, ele está gastando para mantê-los.

Porém é comum os FIIs apresentarem uma pequena porcentagem de vacância. Na verdade isso é até saudável pois assim o gestor tem espaço para negociar melhor com inquilinos novos e antigos.

Evolução do NOI

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O NOI (Net Operating Income) é basicamente o resultado operacional de um imóvel, ou seja, quanto aquele prédio está produzindo de rendimentos. O cálculo do NOI é feito diminuindo o lucro total de uma propriedade pelas despesas que o imóvel produz no dia a dia.

Grosso modo, o NOI vai mostrar quanto um imóvel é autossustentável, por isso quanto maior esse indicador, melhor. Normalmente, os FIIs sempre comparam o NOI do ano atual e do anterior. Se existe um aumento nessa comparação, mostra que o FII está crescendo seus rendimentos.

Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um guia completo sobre o assunto.

Conclusão

Essas foram as principais informações que considero relevante na análise de um relatório gerencial. Lembrando que essa não é uma sugestão de compra ou venda, apenas um estudo de caso. 

Você utiliza outras formas de análise? Qual o indicador você mais observa? Comente aqui embaixo para compartilharmos nosso conhecimemnto junto(a)s! 

Obrigada. 

By Anna Kesya Lima

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