Gráficos de análise borrados e o código VISC11 na frente

 

O VISC11 é um dos fundos imobiliários de shoppings mais famosos da bolsa. O FII possui vários investidores e sua liquidez é surpreendente. No artigo de hoje, vamos conhecer um pouco mais sobre esse fundo.

7 fatos sobre VISC11

1 – A taxa de administração é retroativa

A taxa de administração do fundo envolve o pagamento da gestora, administradora e escriturados.

O VISC11 tem um mecanismo de cobrança de taxa retroativo dependendo de quanto dinheiro o fundo possua em seu patrimônio líquido. O valor segue a seguinte lógica:

  • Até R$ 1 bilhão 1,35% a.a.
  • Sobre o valor que exceder R$ 1 bilhão até R$ 2 bilhões 1,20% a.a.
  • Sobre o valor que exceder R$ 2 bilhões 1,05% a.a.

O patrimônio líquido do Fundo ao final de abril de 2020 foi de R$ 1.736,3 milhões.

2 – Taxa de gestão é maior que administração

O gestor é responsável por todo o trabalho intelectual dentro do FII, ou seja, todas as decisões de compra e venda, e reformas para adquirir a maior competitividade no imóvel são pensadas pelo gestor. Já o administrador do FII é aquele que está responsável pela parte financeira. Todo o trabalho burocrático também é feito pelo administrador, como registrar o FII nas entidades reguladoras como a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), etc.

Por essa separação de tarefas, o gestor acaba tendo mais responsabilidades para que o FII seja rentável. Assim, o VISC11, no relatório de abril de 2020, demandou R$ 171.000 para a administradora BRL Trust e R$ 1.538.000 para a gestora Vinci Real Estate.

Quer saber mais sobre Fundos Imobiliários? Temos um guia completo sobre o assunto.

3 – O fundo começou no mercado de balcão e depois foi para a bolsa

Muitos ativos com um patrimônio líquido pequeno começam no mercado de balcão e depois fazem a transição para o mercado de bolsa de valores.

O mercado de balcão é onde negociações de venda e de compra acontecem fora da bolsa de valores. Esse ambiente também é conhecido como mercado descentralizado, pois as negociações envolvem apenas as partes interessadas.

Esse ambiente é administrado por instituições auto-reguladoras, que, por sua vez, são supervisionadas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários).

O mercado de balcão permite mais visibilidade para empresas ou fundos menores. O VISC11 iniciou suas negociações em 2014 no mercado de balcão e em 2017 foi listado para negociações na bolsa.

4 – O fundo já teve 6 emissões

Desde de seu início em 2014 até 2020 o fundo teve 6 emissões follow-on, ou seja, ele captou mais dinheiro do mercado através da emissão de mais cotas.

Seu IPO (oferta pública inicial) na bolsa de valores foi concomitante a 3ª emissão do fundo.

De lá para cá, o valor patrimonial da sua cota foi de R$ 100 na 3ª emissão, para R$ 126,50 na sua 6ª emissão. Lembrando que o valor patrimonial é o valor real do ativo, que é diferente do seu valor em bolsa.

5 – No longo prazo, o fundo rende mais que o CDI

O CDI (Certificados de Depósitos Interbancários) é uma taxa de referência para a rentabilidade de investimentos. Essa taxa de referência, ou benchmark, é usada muito para ativos de renda fixa que são considerados mais seguros. Quando investimos em FIIs estamos colocando nosso dinheiro em ativos de renda variável, que consequentemente são mais arriscados, por isso temos que ter uma rentabilidade maior que o CDI.

Desde seu início de negociação em bolsa, o VISC11 teve a rentabilidade de 23,2%, enquanto o CDI do mesmo período teve a rentabilidade de 13,2%.

O gráfico do relatório gerencial do FII nos ajuda a entender melhor essa comparação:

 VISC11 23,2%, CDI 13,2%.

Importante dizer que essa rentabilidade leva em conta a alíquota de Imposto de Renda de 20% para ganhos nos FIIs e 15% para ganhos em produtos de renda fixa.

6 – O fundo é muito líquido

Em 2020, o fundo teve mais de 140 mil cotistas, o que é um número bastante considerável para um FII. Essa grande base de investidores permite que o fundo seja bem líquido, tendo presença diária em pregões, ou seja, todos os dias tem alguém comprando e vendendo cotas de VISC11.

Esse é um ponto positivo pois podemos ter o conforto de negociar nossas cotas sem esperar muito tempo para confirmar nossas ordens de compra ou de venda. 

7 – O fundo tem uma grande diversificação geográfica

A carteira do fundo contém 13 shoppings em 9 diferentes estados. Assim, a propriedade do fundo é diversificada pelo estados de São Paulo, Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Santa Catarina, Pernambuco, Bahia, Pará e Paraná. Todas as participações nos imóveis totalizam uma ABL (Área Bruta Locável) de 106 mil m². 

Essa grande diversificação faz com que ele seja o fundo de shoppings com presença em mais estados do Brasil no ano de 2020.

Além disso, o fundo também compartilha a gestão dos imóveis com 7 administradores de shoppings importantes, como BR Malls e Iguatemi.

Conclusão 

Estes foram os 7 fatos sobre o VISC11. Antes de investir em qualquer ativo é imprescindível ler os documentos contábeis. No caso dos FIIs, leia os últimos cinco relatórios gerenciais para entender como o fundo funcionando.

By Anna Kesya Lima

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